陆羽仁 - 港铁流标不算利淡｜金融High Tea

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陆羽仁

2023-02-14 00:00 HKT

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产经专栏

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■继市建局观塘裕民坊百亿商业项目于本月初流标后，港铁小蚝湾项目亦告流标。资料图片

港股继续进行消化，恒指微跌26点，当中领展（823）上周五出乎意料公布折让3成供股集资188亿元，股价急跌12.8%，为表现最差蓝筹股，同时拖累其他本地地产股向下。
领展抽水大行评价偏负面

领展昨日收报54.75元，市场反应认真麻麻，有大行降低评级。高盛指，供股决定令市场意外，因管理层曾认为资产负债比率在30%以下仍感舒适，又曾称或考虑透过出售本港物业股权以降低负债率，而早前收购新加坡物业后预计负债率为27%。该行估计，供股后将对领展2024及2025年度的每基金单位分派摊薄10%，领展的资产负债率将由27%降至23%。该行认为，参照本港房地产上市公司过往情况，供股后股价会很快回到理论价格，而领展的理论价为59.7元，但其后走势将较参差，主要取决于市场预期，并指该股有机会在本月24日除净前仍维持跌势。

里昂报告指，领展供股令人意外，指出在加息周期及全球经济前景疲弱下，虽然以供股解决高负债率的问题是明智之举，但时机不对，因基本单位持有人通常不愿意在非牛市投放资金。该行将领展评级由「跑赢大市」大降至「跑输大市」，认为上行空间有限。相对评价较中性的富瑞指出，供股将令领展资产净值及每基金盈利减少约8%至10%，但可有更多空间探索增值机会，长远前景看法正面。该行维持领展「买入」评级，目标价69元。

虽然大行对领展短期股价多数不看好，犹幸现时与供股价44.2元尚有距离，如果股价企稳，应该可以顺利伸手。去年底美国接连暴力加息，领展原先进行中的洽购资产计划即时要调整，反映管理层的危机感，现在好天斩埋落雨柴，市场可能惊其他公司都有相同想法，所以消息不但推低领展，其他地产股房托股都有负面反应，新世界发展（017）下滑6.7%，收报22.35元；恒基地产（012）挫4.8%，收报27.8元；九仓置业（1997）预期去年可能由盈转亏，股价跌3%，收报42.85元。
地产股抽水大股东陪供

市场担心地产股抽水，主要是美国联邦储备局理事最近又开始放鹰，加上劳动市场强劲，美息有可能在高位维持，这对利息敏感的地产股当然无好处，好似领展这类接近固定收益的投资工具，吸引力或多或少会下降。

领展抽水斩柴，其他资产股会不会跟随呢？答案要看多个因素：一是看公司负债情况，如果公司债务多，又像领展是收租为主现金回流慢，压力会大一点；二是看大股东持货。领展董事局持货不多，行政总裁王国龙虽然有股份，但以其年薪和之前高价减持套现所得，用千零万供股绝对负担得起，但大型地产公司供股，大股东持股40%、50%，抽水就要认真考虑对自己荷包影响。过去20年，本港地产公司供股较多是新世界（017），其他大型地产公司鲜有向股东伸手，遇著市况不佳，他们宁愿少做一点投资，都不会开动抽水机。

另外，继市建局观塘裕民坊百亿商业项目于本月初流标后，港铁（066）小蚝湾项目亦告流标，港铁公布，项目第一期共收到3份标书文件，公司决定不接纳任何有关该项目标书文件，并将于适时重新招标。

小蚝湾1期参与入标财团均为大型发展商，包括长实、新地及会德丰，入标财团为近9年港铁项目新低纪录，港铁股价昨报41.5元，微跌0.1%。有大股东的地产公司宁愿食少多觉瞓，背后有两个理由：最直接是若有新投资要抽水集资，就要自己掏腰包；二来是少做不但少错，而且仲可以减慢或阻迟新供应推出，对自己手头项目有利。论前景，住宅应该比商场或写字楼稳定，发展商仍然打其密底算盘，可以估计3间有入标财团都是出死鸡价入标搏执平货，港铁不想蚀底，所以项目流标不是一面倒利淡，至少无领展忽然供股咁吓人。
陆羽仁