子非鱼 - 投资续看租金回报｜非鱼论市
本港楼巿最近数月急跌，速度及幅度大致与2018年中至年底的一次跌势接近。当时差饷物业估价署的较受欢迎屋苑售价指数，由2018年7月335.9的当时历史高位，5个月内下跌约10%至12月302.0。不过，当年下跌前，曾经历2016年5月的一段大升，当时的指数是228.5，两年多的时间内升了接近五成。
楼巿近三、四年相对平稳，首先在2019年5月以338.0突破历史高位，然后一直反复上落，在2021年9月再次以339.1突破。最后，在2022年5月录得330.0近期高位后急跌，在半年内下跌约12%至11月的290.7。
笔者于2021年8月初楼价临近突破历史高位时，在本专栏曾撰文《投资要看租金回报》，并表示楼巿指数看似节节上升，但租金并没有随楼巿上升而成为负面因素。在该系列文章中，笔者估计，楼价将于一年内以5%窄幅上落。以2022年8月的楼价指数计，最终下跌了6.8%，比笔者预期波幅为高。
物业投资分为赚取升值和租金回报，政府因应短炒的辣招，分别于2010年11月和2012年10月分别推出了为期2年和3年的额外印花税，将买楼投资从短线投机变成长线投资。虽则如此，以租金回报率计，投资者仍然愿意以不断创新低的租金回报率入巿。
还须留意按揭息率
反映细单位的A类物业租金指数，在2020年1月疫情爆发一刻时是203.3，期间一直浮沉，部份可能是源于本港经济上落，部份亦可能来自季节性变动，直至2022年11月最新报194.1。由疫情爆发至今，租金指数下跌不足10%，与每天报章报道的悲惨经济状况并不相称。如将A类物业租金指数与楼价指数换算成比率作参考，2020年1月的比率为0.481而2022年10月及11月分别为0.509及0.519，是自2019年10月以来首度重回0.5。
买楼难免要申请按揭贷款，投资者除了租金回报率还会看按揭息率。在过去十多年超低息环境下，银行存款息率近乎零，购买砖头保值之余，亦可获得稳定的租金收入。本港楼按息率在过去十多年的低息环境下，大部份时间都维持在1.5%内。楼价与租金指数拉开到最大时，净租金回报率曾被挤压至低过2%，可解读为投资者可接受的最低水平。
去年初美国逐步加息，本港银行同业拆息在去年中开始逐步上扬，大致在8月份触及当时的最优惠利率封顶位2.5%。近日拆息虽已回落，一个月拆息已回落至约3.2%，但仍然触及现时新批按揭的封顶位3.625%。笔者估计，实际息率在明年初会回落至2.5%左右，从而与现时的租金回报率达至平衡，楼价指数届时应与今天大致接近。
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