逆市投地发展 最紧要「计掂数」
今年香港卖地成绩未如理想，近月多幅政府官地及市建局重建项目均以低于估值下限约一成批出，可见在全球经济疲弱下，本地土地交投活动亦吹淡风。近日较曯目项目为由长实以87.03亿中标的启德商住地皮，以最高可建面积计算，每呎楼面地价约6138元，远低于市场估值下限8000元逾23%，价位重返8年前水平。
上述地皮为启德2A区4号、5(B)号及10号，邻近港铁宋皇台站，地皮面积约21.4万方呎，最高可建面积141.8万方呎，料可提供约1750伙，是本季度规模最大的官地，因此早前招标时，吸引了各大财团独资入标，最后共收到6份标书，并由长实投得。事实上，该地皮市场估值原本介乎约113亿至149亿，发展规模庞大，除了吸引昔日百亿盘常客长实、恒基、新地等竞投，亦见会德丰地产及南丰等稀有入标，可见虽然中标价令人跌眼镜，但各财团仍是看好后市。
虽然现在全球经济不景气，削弱了投资信心，惟土地发展乃长远项目，加上香港一直缺乏可供发展的土地，只要遇上靓地招标，必然吸引各大发展商争相竞投。更何况，上述大面积地皮在市场罕有，加上政府积极发展西九，上址位处市中心，亦邻近港铁沿线，因此该土地的升值潜力不容忽视。
当然今次中标地价确是大幅偏低，举例说，在去年2月，长实以102.8亿投得4E区2号住宅地，其可建总楼面约64.81万方呎，每方呎楼面地价高达15861元，与是次地皮中标价便相差逾61%。另外，在2014年时会德丰地产以每方呎楼面地价约6101元，投得启德1H区3号地皮，呎价与今次成交相若，确令人唏嘘。
然而，好市逆市亦须发展土地，地价按经济周期浮动，自然亦有起有跌，而且价位由市场厘定亦合乎自由市场的大原则，有供有求有何不可。此外，本地发展商财政稳健，现金流充足，即使遇上市道不景，市场交投转弱，只要他们「计掂数」，锁定利润，便可趁价位低水，购入地皮作长远发展，投资仍具潜力。
2022年12月23日
