郑伟舜 - 明年内房渐入佳境｜环球楼市观望

环球楼市观望

郑伟舜

2022-11-28 00:00 HKT

阅讀更多

产经专栏

內容

11月以来，国内终于政策出手带来内房救市热潮。无论中央层面，还是地方层面，支持度都是较具针对性和建设性的。20大之后，终于有大利好出台。现在确实如此，终于在客户上及开发商层面上解决问题。金融16条、保函置换预售资金、央行信贷座谈会、金融街论坛上行长主席的讲话都在力挺楼市，过去多次调控也没有过如此密集迫切的救市行动。事实上，从中央决心改正之前三条红线的后遗症。例如年中时千方百计的防止房企挪用预售资金防止烂尾，而现在开始允许用保函提取预售资金用于还债了。去年开始的22城一年三次集中供地，目前已经成了鸡肋，很多城市都改变了，改为4次5次或者常态化供地。还有两道红线的房地产贷款集中度管理制度开始延长过渡期。现在开始对房企融资贷款、保企业、保专案。11月11日金融16条发布到现在不过14天时间，各大行已经授信内房企业超过1.2万亿元人民币。

但是，现在要强调的是，只是救市的第一步。因为只救房企专案，这只能延缓房企的资金链紧张的问题。在所以11月22日国常会再一次重申：「落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策」。国常会还提到：「适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕」。所以，即将来临的是救市第二步，就必定是从刺激需求入手，大力鼓励刚需和改善买首套房和二套房，并且一线和二线都会逐步放开「认房认贷」，降低首套和二套首付比例，降低房贷利率，减免各项税费。

最后明年供应紧张，供应断层。因为今年土拍大幅腰斩，而且很多还是地方城投拿地，而城投根本没有开发能力，只能继续投地，否则地方政府就没钱用。而根据CRIC数据显示，今年截至11月16日，22城含宅用地招拍挂成交面积为72756.17万平方米，较2021年全年降低58.08%，若加上12月的预估量，2022年全年较2021年全年含宅用地成交仍有5成的降幅，也就是说，2023年新房供应将会严重不足。
环球楼市评论人
郑伟舜