在加息期如何悭息(四) 转走发展商按避免双重加息风险

港楼讲按

王美凤

2022-07-15 09:00 HKT

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产经专栏

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对于采用发展商高成数按揭的新盘买家，需特别留意在加息期或出现双重加息风险，原因是是发展商按揭大多提供首两年或首三年之低息优惠，初期较多是接近市场按息水平，约介乎1.5厘至2.5厘为主，但低息蜜月期后，第三年或第四年起之息率将跳升至P-1%至P+1%，即现为4厘至6厘，若未来P上调，息率还会进一步上升，故此这类按揭用家宜及早在了解转用银行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险。

由发展商高成数一按转按至银行，意味需由8成按揭降至6成或5成按揭，除非楼价已录得一定升幅，否则业主需补回几成首期差额才可转按至银行。不过，随着「财爷 PLAN」已于今年2月推出，按保计划之楼价上限已提高至1920万，而转按之按揭成数最高可达8成，业主可有较大机会透过按保转走发展商按揭，不妨先替自己的按揭物业安排估值以了解转按贷款金额上限。

以一个案为例，买家于三年多前以1300万买入一个新盘单位，选用了发展商8成一按上会，首三年按息2%，现时期满按息跳升至P即5%，每月供款由44081急增至58500，希望透过按保转按至银行。有关单位现时估值为1350万，业主之按揭余额为923万，若转按至银行申请按揭，按保放宽前的按揭成数限于5成，需补回首期差额约248万，难度甚高，现则可透过「财爷 PLAN」申请转按，贷款上限高达960万，故此业主可透过按保借足923万按揭余额，完全无需补付首期差额，按揭成数由50%提高至68%。转按后，业主现时之供楼利息由P利率(现为5%)降至全期H+1.3%(现约2%)，每月供款利息大减60%，供楼担子得以大大减轻。

2022年7月15日