子非鱼 - 银行定期存款（二）｜非鱼论市
子非鱼
2022-11-04 00:00 HKT
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今日再续10月11日的专栏有关银行定期存款的题目。笔者有朋友近日申请物业转按，该物业于早年买入，现已录得不少升幅，转按时如借足按揭，将可套现大额资金。由于正值加息，他担心多借了贷款，再加息时便会增加利息开支，闲置资金便会蚀本。
现时大部份银行都提供按揭利率挂钩存款户口，赚息上限一般为当时欠款的一半，对于转按套现而资金未有出路的客户来说，是一个极佳的工具。对于套现金额加原有闲置资金超过、或不超过新贷款额一半的客户来说，需考虑的情况则有些微差别。
预期闲置资金不超过新贷款额一半的客户来说，借款额愈多愈好。主因是提取贷款时，贷款额愈高，回赠比率愈高，回赠金额也就愈高。借多了的贷款，如未有打算，直接放在赚息户口以抵消多借金额而衍生的利息便可。
用转按套现资金赚高回报
有人或有疑问，如贷款额借多了，除了每月衍生的利息多了，每月供款额也多了，赚到的利息并不能抵销每月供款。事实上，借多了的现金其实也放了在银行，每月新增供款中的本金，部份也可在存款中扣除。简单来说，一个100万元、30年供款按揭的每月供款额，其实可以由一笔100万元赚取与按揭利率相同利息的储蓄，分30年每月摊还的方式完全抵销。
如预期套现后的总现金多于一半的客户来说，在储蓄利率超低的年代，如超过贷款额一半而「打爆」了按揭挂钩高息户口的上限，多余的资金就要眼白白蚀息。假如把资金放在其他投资机会，亦要考虑以按揭利率为成本，博取回报较高但要冒一定风险的其他投资计划。
近期各大银行的定期存款愈抢愈高，以10万元定期存款起计、没有理财户或外币兑换要求的计划为例，3个月定期已有约3.9厘、半年期约4.05%、一年期约4.25%。反观最新批出的按揭利息只收2.875%，只要未来两年内按揭利率加幅不超过1%，将套现资金作定期存款属低风的套利方法。当过了两年罚息期后，按揭利率如高于存款利率，到时亦可考虑提取到期的定期存款以清还按揭。
用定期存款赚息差的客户要留意，定期存款是整存整付，而按揭贷款需每月供款。如将所有套现金额都存进定期存款，每月收入如有阻滞而断供按揭将得不偿失。笔者建议客户采用一个保守而相对赚得尽的方法。
以100万元、30年、2.875厘的按揭为例，每月供款约4150元，即3个月、6个月及一年供款分别是12450、24900及49800元。最极端的情况，贷款人可考虑最把其中约95万资金存一年定期，2.5万元放半年及1.25万元放3个月，剩余1.25万元放在按揭利率挂钩作流动资金，便可在每期定期存款到期前重新审视手头资金，以避免资金断链的情况。
https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
现时大部份银行都提供按揭利率挂钩存款户口，赚息上限一般为当时欠款的一半，对于转按套现而资金未有出路的客户来说，是一个极佳的工具。对于套现金额加原有闲置资金超过、或不超过新贷款额一半的客户来说，需考虑的情况则有些微差别。
预期闲置资金不超过新贷款额一半的客户来说，借款额愈多愈好。主因是提取贷款时，贷款额愈高，回赠比率愈高，回赠金额也就愈高。借多了的贷款，如未有打算，直接放在赚息户口以抵消多借金额而衍生的利息便可。
用转按套现资金赚高回报
有人或有疑问，如贷款额借多了，除了每月衍生的利息多了，每月供款额也多了，赚到的利息并不能抵销每月供款。事实上，借多了的现金其实也放了在银行，每月新增供款中的本金，部份也可在存款中扣除。简单来说，一个100万元、30年供款按揭的每月供款额，其实可以由一笔100万元赚取与按揭利率相同利息的储蓄，分30年每月摊还的方式完全抵销。
如预期套现后的总现金多于一半的客户来说，在储蓄利率超低的年代，如超过贷款额一半而「打爆」了按揭挂钩高息户口的上限，多余的资金就要眼白白蚀息。假如把资金放在其他投资机会，亦要考虑以按揭利率为成本，博取回报较高但要冒一定风险的其他投资计划。
近期各大银行的定期存款愈抢愈高，以10万元定期存款起计、没有理财户或外币兑换要求的计划为例，3个月定期已有约3.9厘、半年期约4.05%、一年期约4.25%。反观最新批出的按揭利息只收2.875%，只要未来两年内按揭利率加幅不超过1%，将套现资金作定期存款属低风的套利方法。当过了两年罚息期后，按揭利率如高于存款利率，到时亦可考虑提取到期的定期存款以清还按揭。
用定期存款赚息差的客户要留意，定期存款是整存整付，而按揭贷款需每月供款。如将所有套现金额都存进定期存款，每月收入如有阻滞而断供按揭将得不偿失。笔者建议客户采用一个保守而相对赚得尽的方法。
以100万元、30年、2.875厘的按揭为例，每月供款约4150元，即3个月、6个月及一年供款分别是12450、24900及49800元。最极端的情况，贷款人可考虑最把其中约95万资金存一年定期，2.5万元放半年及1.25万元放3个月，剩余1.25万元放在按揭利率挂钩作流动资金，便可在每期定期存款到期前重新审视手头资金，以避免资金断链的情况。
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