郑伟舜 - 南沙楼市默默前行｜环球楼市观望

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郑伟舜

2022-10-24 00:00 HKT

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先讲讲南沙的进化史，2015年，中国（广东）自由贸易试验区在南沙区正式挂牌。由于以前番禺南沙一直落后于周边地区及城市，消息一正式公布，南沙楼市即时率先约向上。2015年南沙一手住宅年成交量首破万套。2018年笔者于年初也购入一套住宅，南沙再被赋予新功能定位，成为广州市唯一城市副中心；次年《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发，其中提出打造广州南沙粤港澳全面合作示范区，包括科技大学、港人子弟学校等等多个相关政策项目。2019年底南沙出台人才新政，规定在南沙区工作、本科及以上学历买家，购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。2020年由于深圳、东莞等城市接连加强楼市调控，深圳需要连续五社保、东莞也要三年而导致大量买家目标至南沙区。所以得益于人才政策的松绑，南沙在2020年共计18513套新房成交，按年大涨36%，位列全市第二，仅次于增城区。及至2021年，国家多次强调「房住不炒」，及三道红线的影响下，2021年下半年是全国楼市的严冬至今天为止也未退去，2021年总成交量仅此为14706套，按年下降两成。

尽管楼市经历过不少波幅起跌，但从楼价角度看，这七年来南沙的房价基本上只升不跌。2021年南沙商品住宅成交均价每平方米28478元，对比成立自贸区的2015年时为每平方米10646元，几乎上升近两倍。前些年南沙商住地供应量极大，现在多专案在这个淡季里毅然入市，其中包括庆盛、横沥岛尖、南沙湾等板块的不少之前的高地价专案，而过去的一年半，南沙楼市需求大幅下降，库存持续高企，土地市场因所有民企均陷入财困而明显以自保为主而放弃拍地。当前成交低迷，南沙的库存量自然就持续高企。据中原地产数据显示，截至9月底南沙区库存消化周期全市最高，高达29.8个月，可见南沙区购买力严重不足，不足以扭转目前基本面，开发商去化压力巨大。楼卖不出去，开发商只能透过减价、加强优惠、低首期等促销方法，好过卖到现楼都未卖完。
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