陆羽仁 - 金九银十无影 低炒内房刺激性强｜金融High Tea

港股上周继续寻底，恒指收市报18761点，创下半年以来低位。药明生物（2269）一周累跌逾两成，为表现最差蓝筹。按全周计，恒指仅19只个股录得升幅，百威亚太（1876）累涨5%，为本周升幅最大蓝筹；防守型的港铁（066）、中移动（941）及中电控股（002）亦累计微升。在其余54只录得下跌股份中，药明生物累跌22%，百度集团（9888）累跌10.8%。
加息前港楼新盘继续谷

恒指再试低位，主要受外围拖累，联储局本周议息前，美国2年期国债孳息率一度突破3.9厘，美股在「结算日」下跌，触及两个月低位。杜指上周五在期货结算前最后一个交易日曾跌逾400点，收报30822点，跌139点；标指收报3873点，跌28点；纳指收报11448点，跌103点。

全星期计，杜指累跌逾4%，纳指和标普500指数分别跌5.5%和4.8%，两者均创6月以来最大单周跌幅。港股ADR指数上周五微跌97点。
  代表物流业的联邦快递发盈警，急挫21%收市，创42年低位，是表现最差的标普500指数成份股。

物流代表全球贸易活动，联邦快递盈警被视为衰退警号，消费市道令人忧虑。新iPhone正式开售，苹果公司股价跌1%；香港代理和记电讯（215）透露，今年新iPhone预订料与去年同期相若，该股跌0.9%，收报1.14元。

9月份美国议息，开会前市场焦点变成会否激进加息1厘。近月虽然二手楼价指数反复偏软，无碍一手新盘推售，多个项目源源推出，估计发展商眼见未来一段时间利率易升难跌，与其等市况回暖，不如先卖一轮，在新盘抢客下，二手楼先成沙包。发展商卖楼噱头尽出，加上有二按，购楼客可以畀较低首期，故比二手楼优胜。恒基（012）推售楼盘噱头多多，新订价被网民戏称「忍样价」，实际是忍无可忍点都要出货。上周本港地产股呈现压力，至最后一个交易日才出现反弹，恒地破底低见24.65元后倒升，收市涨1.8%，报25.2元；新地 （016）同日升0.4%，收报95.4元；信置 （083）扬1.8%，收报11.54元，以近年表现计，信置比恒地、新世界似乎略胜一筹。
碧桂园成功发行全保票据

与香港地产股比较，内房股下行时间更长，上周仍然挨沽，「金九银十」是传统卖房旺季，此调去年不再弹，今年境况不乐观。据国家统计局公布数据，8月70个大中城市，新楼售价下降的城市个数显著增加，房地产市场仍在下行中；评级机构高盛亦料内房行业流动性困难仍然严峻，认为当局需进一步出台政策支持。民企大股碧桂园（2007）上周大起大落，上周五一度急泻8%，收市跌7.6%，报2.42元，为当日跌幅最大蓝筹；龙湖（960）插水3%，收报28.1元。对比下，国企情况好得多，中海外（688）月中曾跌破20元，上周五跌1.3%，收报22.55元，抗跌韧力十分足够。而国企越秀地产（123）近期更加强，早前创出11.2元的一年高位，上周五回调2.2%收10.74元。

大行认为中央要继续出招挺内房，中央亦真正在做这件事。碧桂园公布成功发行2022年度第一期中期票据，上周五完成簿记，发行金额为15亿元，期限3年，最终票面利率为3.2厘，认购倍数达2.86倍。

碧桂园这批15亿的全额担保票据，息率只是3.2厘，特色是由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保，即当被担保对象发生违约后，担保方中债信用要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。这做法是在4月监管方提出的通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持的再升级。

中债信用不同于普通国企，它是内地首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下，由中国银行间市场交易商协会联合多家国企共同发起成立，说穿了中债信用背后就是阿爷。中债信用为今次碧桂园发债提供增信，反映阿爷对碧桂园有政策支持。分析人士认为，碧桂园此次发债获政府增信「撑腰」，意味着监管机构的认可，也是对缓解民营房企融资难问题的落实。今次发债进一步增强了部份巨型内房民企的融资能力，有助于持续改善企业的流动性。当然，阿爷对不同内房股有区别对待，大力支持一部份，不等如所有民企内房都会支持，所以睇住中债信用支持哪间内房发债，就知阿爷撑边间了。
不排除中央加大扶持力度

从股价和财务情况，香港地产股表现远胜内房股，但从周期循环和政策睇，香港地产股的回落相对在初期阶段，目前二手楼跌幅约10%，卖家只要肯减价仍能去货，市道仍然强健，地产公司负债普遍不高，持货力足够，只是美国息口上升之势未遏，政府看来也没有在短期撤辣的意思，相信楼价仍会有压力。而内地房市较低残，开始影响到整个社会和经济的财富效应。内地二十大下月召开，从领导人出访的姿态，大局已提早落定，中央精神有望由政治，转向集中撑经济，对房地产市场的提振力度可能加大。同时，内地息口与外围相反，减息的机会远高于加息，所以即使在负面气氛笼罩下，其实政策因素已在改变中。

内房股现在平货满街，投资买货当然不是一味贪平，最重要计算值博率。内房股近日波幅颇大，一日上落水位足够转身，短期炒卖刺激性高。想炒卖内房股有两个策略，一是吼国企股如中海外，以近日水位计20元入货，弹到22元就有10%利润，风险应该可控。

如果想再激一点，拣有政策支撑的大型民企如碧桂园、龙湖跌得都几残，吼位买入炒作的波幅更大，只是回报愈高风险愈大，此类投机性行为只宜输得起，有足够承受力的股民考虑，而且记住订好止蚀位，唔对路要斩。
陆羽仁