郑伟舜 - 内地楼价下跌压力大｜环球楼市观望
郑伟舜
2022-09-05 00:00 HKT
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8月份全国楼市整体全线下跌，股市持续弱势。30大城市楼价持续向下，似乎是下半年的常态。根据克而瑞的8月份重点30个城市新楼成交数据，可以看到30个重点城市中，按月方面，除了天津、徐州、南宁、无锡外，其余全部下跌。按年方面，30个城市，无一例外，全线下跌。
其中按月跌幅最大的是福州，按月成交下跌49%，也即8月份的成交量相比于7月份下跌接近50%。按年跌幅更是达到了74%，福州今年前8个月累计成交量较去年同期下跌了57%。其次按月跌幅最大的是重庆、宁波、合肥。按月跌幅超过20%的城市还有成都、郑州、厦门、大连、长春、长沙、南京。
在成交低迷下，各城市库存与去化周期则不断增加。目前30个重点城市新楼库存方面，青岛第一，武汉第二，两者的库存量都在2000万平方米以上。去化周期方面，大连最长，38.9个月，需要3年半才卖完。厦门、福州、南宁、昆明、郑州、长春的去化周期也在2年左右。
此外，30个重点城市，除了上海、西安、杭州、济南、宁波、合肥外，其余24个城市的去化周期，全部超过住建部和自然资源部划定的12个月安全警戒线。即使是热点重大城市，大多数都供过于求，所以整体楼市的楼价仍有相当巨大的下行压力，特别是那几个库存较大、去化周期超长的城市。
二手楼方面，克而瑞追踪的13个重点城市，按月只有北京、重庆、青岛为正增长，其余均下跌。按年方面，13个城市，有8个城市为正。二手楼表现好过新楼，是因为在成交量绝对低迷的情况下，购买力不足的大环境之下，准买家更倾向于二手楼，原因大多是现楼无烂尾风险、议价空间较大及一般位置较佳。30大重点城市成交量如此，普通三四线城市，就更一潭死水，甚么原因引发的？基本上是三个主因：第一，购买力下降。第二，供大于求。第三，人口转向。下周再分析这三个原因。
环球楼市评论人
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其中按月跌幅最大的是福州，按月成交下跌49%，也即8月份的成交量相比于7月份下跌接近50%。按年跌幅更是达到了74%，福州今年前8个月累计成交量较去年同期下跌了57%。其次按月跌幅最大的是重庆、宁波、合肥。按月跌幅超过20%的城市还有成都、郑州、厦门、大连、长春、长沙、南京。
在成交低迷下，各城市库存与去化周期则不断增加。目前30个重点城市新楼库存方面，青岛第一，武汉第二，两者的库存量都在2000万平方米以上。去化周期方面，大连最长，38.9个月，需要3年半才卖完。厦门、福州、南宁、昆明、郑州、长春的去化周期也在2年左右。
此外，30个重点城市，除了上海、西安、杭州、济南、宁波、合肥外，其余24个城市的去化周期，全部超过住建部和自然资源部划定的12个月安全警戒线。即使是热点重大城市，大多数都供过于求，所以整体楼市的楼价仍有相当巨大的下行压力，特别是那几个库存较大、去化周期超长的城市。
二手楼方面，克而瑞追踪的13个重点城市，按月只有北京、重庆、青岛为正增长，其余均下跌。按年方面，13个城市，有8个城市为正。二手楼表现好过新楼，是因为在成交量绝对低迷的情况下，购买力不足的大环境之下，准买家更倾向于二手楼，原因大多是现楼无烂尾风险、议价空间较大及一般位置较佳。30大重点城市成交量如此，普通三四线城市，就更一潭死水，甚么原因引发的？基本上是三个主因：第一，购买力下降。第二，供大于求。第三，人口转向。下周再分析这三个原因。
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