陈启豪 - 渐进式按揭优劣｜二叔公启事录
陈启豪
2022-07-25 00:00 HKT
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前特首林郑月娥曾指会研究在资助房屋推出渐进式按揭，期望让港人「上车易、供楼易」，近期就有新盘于首批指定单位率先试行，最高贷款额为楼价85%，还款年期最长30年，摊分三个阶段偿还贷款，首3年、第4至6年，以及第7年起供款分别为贷款金额的四成、三成及三成。
这种渐进式按揭的优劣明显，就是先甜后苦，上车人士在置业初期除了需要支付首期和供楼，还有律师、税务、装修及置办新居等费用，渐进式供款有助减轻买家初期的负担。以上述新盘为例，楼价约340万元的物业，首3年月供不足五千元，对于年轻买家来说，具有一定吸引力。然而，其后3年每月供款大增至一万，第7年后更增至万六，准业主要考虑自己长远的负担能力。
另外，上述方案一律采用P按，除了首3年为P减2.5厘之外，第4年起利率均为P，如果与市面上较受欢迎的H按比较，假设以按揭息率H+1.3厘及一个月拆息1厘计算，全期利息增加超过100万元。笔者建议，有需要的业主可视之为「踏脚石」，待日后负担能力提升便转会至银行，以减低后期利息负担。
现时，新一届政府已经正式埋班，未知会否延续前特首提出的建议，正如本栏此前所指，「渐进式按揭」如应用于资助房屋仍存在不少技术问题有待厘清，例如业主于前期供款期间是否只拥有不完整业权，假设买家于禁售期后出售单位，又将如何处理上述业权问题，而资助房屋供款年期一向较私人房屋为短，会否因分阶段供款而有所延长等。既有私人发展商率先试行，如现届政府有意推行，相信可以作为个案参考。
霭华押业主席
陈启豪
这种渐进式按揭的优劣明显，就是先甜后苦，上车人士在置业初期除了需要支付首期和供楼，还有律师、税务、装修及置办新居等费用，渐进式供款有助减轻买家初期的负担。以上述新盘为例，楼价约340万元的物业，首3年月供不足五千元，对于年轻买家来说，具有一定吸引力。然而，其后3年每月供款大增至一万，第7年后更增至万六，准业主要考虑自己长远的负担能力。
另外，上述方案一律采用P按，除了首3年为P减2.5厘之外，第4年起利率均为P，如果与市面上较受欢迎的H按比较，假设以按揭息率H+1.3厘及一个月拆息1厘计算，全期利息增加超过100万元。笔者建议，有需要的业主可视之为「踏脚石」，待日后负担能力提升便转会至银行，以减低后期利息负担。
现时，新一届政府已经正式埋班，未知会否延续前特首提出的建议，正如本栏此前所指，「渐进式按揭」如应用于资助房屋仍存在不少技术问题有待厘清，例如业主于前期供款期间是否只拥有不完整业权，假设买家于禁售期后出售单位，又将如何处理上述业权问题，而资助房屋供款年期一向较私人房屋为短，会否因分阶段供款而有所延长等。既有私人发展商率先试行，如现届政府有意推行，相信可以作为个案参考。
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