廖嘉豪 - 内地楼市终传来好消息｜花旗看天下

廖嘉豪

2022-07-05 00:00 HKT

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花旗统计了31只内房股的6月卖楼数据，总金额按月反弹54%至5130亿元人民币，按年跌幅收窄至39%，这主要受惠于疫情封锁措施逐步解除后发展商加快推售新盘及推出优惠，一、二线城市之前积压的需求释放，而且状况较好的三线城市亦放松楼市政策。

有数据亦显示，内地30大城市6月住宅销售额按月增长31%，按年下跌38%，跌势亦较5月的59%明显回顺，当中一线城市楼市销售额按月增加85%，二、三线城市楼市似乎亦见底，销售额按月增长24%，苏州及南京销售回暖较明显。整体一手新盘售罄率由5月的44%改善至6月的56%，当中上海新盘售罄率回升至85%，七成项目首天开卖售罄率更达100%，深圳一些热卖楼盘售罄率亦触及80%。

纵使市场仍可能削减对内房股的盈利预测，但卖楼成绩改善，内房股气氛有机会见底。在长达一年的僵局之后，花旗认为7月或是短线部署的窗口，这正正是中期业绩公布前（市场预测中期业绩或倒退15%至20%）。由于比较基数较低，7月卖楼收入按年跌幅有望进一步收窄，9月及10月对推售新盘或很关键，尤其是针兑换楼客的需求。
留意反弹啤打值较高内房股

内地目前需要继续就刚性需求推出宽松措施，包括调低首期比例，一、二线城市继续放宽楼市调控，以应对之前政策错配的状况。不过，即使内房股资产负债表于第四季趋稳，之前备受挑战的企业或仍需要多一年时间，才可回复增长模式，故此较大机会明年第二季起才开展新投资。

随著内地10月或11月将举行中共二十大会议，第四季亦有望加推财政刺激措施，花旗相信保持住宅楼价稳定是中央政府的底线。内房股2022年预测市盈率约5.8倍，股价较每股资产净值折让55%，股息率达到6厘，这样的估值反映投资者之前对内房股盈利下行周期犹豫不决。如果读者想捕捉短线机会，不妨考虑留意资产负债表较健康，而且反弹啤打值较高的股份。
花旗银行投资策略及环球财富策划部主管
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