环球楼市观望——内地公寓「商改住」

环球楼市观望

郑伟舜

2021-11-22 04:18 HKT

阅讀更多

产经专栏

內容

　　最近，佛山市住建局发布一则关于征求《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》社会公众意见的公告。《意见》中强调：加快发展保障性租赁住房，缓解无房新市民、青年人等群体住房困难问题。为此，《意见》提出：单套不超过70平方米，商办可改租赁住房。除了商业办公可改租赁住房，其他改建范围还包括：本市（佛山市）行政区域内权属清晰的酒店旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，可申请改建为保障性租赁住房。
　　改建重点原则要求有：（1）改建后的保障性租赁住房由运营机构长期运营、只租不售；（2）其单套建筑面积一般不超过70平方米，以30至45平方米的小户型为主；（3）租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；（4）改建专案仅临时变更房屋使用功能，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款，不分割登记、分割抵押、分割销售；（5）单个改建专案原则上不少于50套（间）或建筑面积不少于2000平方米。
　　也就是说，佛山空置的商办类专案，或能改建成保障性住房出租，从而解决佛山商办物业空置率高达38%的问题。在大湾区主要城市写字楼的空置率情况，东莞、珠海、佛山是全省商办物业空置率最高的三个城市，其中东莞47%、珠海45%、佛山则接近38%。值得一说的是，广东省人民政府办公厅近日发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市。
　　而佛山是广东省内最先回应执行的城市。那么为甚么佛山会发文支持「商改住」呢？一方面，多数城市都存在商业办公资源空置、浪费的情况，也就是空置率高的问题。以写字楼为例，就连上海、深圳等一线城市的写字楼空置率都达到了20%以上。
　　其他二三线城市更不用说了，有的甚至逾四成的空置率。所以，这些商办空置率太高的城市，实在有必要推进非居住存量房屋去库存，支持其改建为保障性租赁住房。
　　另一方面，内地住宅市场供不应求，租金水涨船高，如推进「商改住」，一定程度上能稳定租金水准。下期再探讨相关政策对楼市的影响。
环球楼市评论人
郑伟舜