钱Sir拆局淘宝——内地房地产市场隐患
钱树良
2021-10-07 04:17 HKT
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中国恒大（3333）出现债务危机，显示内地房地产市场长期在高杠杆、高负债模式下隐藏风险，为此业界警示房企增长，应从财务杠杆驱动的「规模扩张型」，改变为「质量效益型」。
据学者专家分析，房企出现债务危机，显示出房地产行业长期高杠杆、高负债模式存在很大风险。近年不时有房企发生开发项目停工、资金吃紧须融资等消息，期间涉及的房企有地方企业，也有大型知名企业。
房企发展商明知高杠杆和高负债必然有高风险，但长期经历高速发展阶段，业界适应高负债、高杠杆模式带来高利润的诱惑，而不作任何改变。因此一旦出现资金追不上、项目停工、已付楼款的买家不能如期收楼、大量企业员工离职、建筑材料供应商、施工企业未能收到货款或结算等问题，继而令发展商在难以偿还贷款下，银行、金融机构也面对一定坏帐风险。
高杠杆高负债暗藏危机
业界指出，由于房地产开发领域大、产业链长，对经济社会发展有「牵一发动全身」的影响，形成行业对经济增长、投资增长贡献率高，能够有力支持就业，平稳发展社会经济。因而有个别房企出现债务危机时，整个行业必须出招化解，不再是「各家自扫门前雪」。所以如果高杠杆、高负债模式不改变，可能会有更多企业走向危机。
如今「降杠杆，降负债」是房企首要任务，业界要清晰知道，房企不能再依赖高杠杆、快周转实现高利润。目前内地住房供应整体量总算达标，房地产机制日渐完善，相应企业增长方式也必须从财务杠杆驱动，转型为质量效益形态。正所谓「行稳致远，细水长流」。房地产发展商须尽快改变心态，应对形势变化。
目前内地经济基本面长期向好，城镇化进程继续推进，民众对美好居住生活向往不断提升，房地产行业仍有很大发展空间。值得关注的是，在利润降低、增长速度放缓下，发展商需要认真思考未来发展路向。其中有意见提出，把综合型城市服务商、产城融合的新区发展商转型，努力提升产业投资和科技园营运能力。发展商紧贴未来发展方向，房企或能在城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业管理、社区养老等方面，赢得更多发展机会。
目前内地有关部门出台「三条红线」规划，有利对房地产企业资金监测和融资管理健康发展。「三条红线」是指剔除预收款后资产负债率大于70%；净负债率大于100%；以及现金短债比小于1，从而体现企业杠杆高低，以及资金流动性是否安全和短期偿债能力，能够做到三项指标都合格、不踩线才算安全。
投资内地房地产、买楼，在「房住不炒」的大原则下，应该以「三条红线」为标准，甄选项目发展商是否可靠，才不会买错「烂尾楼」。
资深财经传媒人 钱树良
[email protected]
资深财经传媒人
钱树良
据学者专家分析，房企出现债务危机，显示出房地产行业长期高杠杆、高负债模式存在很大风险。近年不时有房企发生开发项目停工、资金吃紧须融资等消息，期间涉及的房企有地方企业，也有大型知名企业。
房企发展商明知高杠杆和高负债必然有高风险，但长期经历高速发展阶段，业界适应高负债、高杠杆模式带来高利润的诱惑，而不作任何改变。因此一旦出现资金追不上、项目停工、已付楼款的买家不能如期收楼、大量企业员工离职、建筑材料供应商、施工企业未能收到货款或结算等问题，继而令发展商在难以偿还贷款下，银行、金融机构也面对一定坏帐风险。
高杠杆高负债暗藏危机
业界指出，由于房地产开发领域大、产业链长，对经济社会发展有「牵一发动全身」的影响，形成行业对经济增长、投资增长贡献率高，能够有力支持就业，平稳发展社会经济。因而有个别房企出现债务危机时，整个行业必须出招化解，不再是「各家自扫门前雪」。所以如果高杠杆、高负债模式不改变，可能会有更多企业走向危机。
如今「降杠杆，降负债」是房企首要任务，业界要清晰知道，房企不能再依赖高杠杆、快周转实现高利润。目前内地住房供应整体量总算达标，房地产机制日渐完善，相应企业增长方式也必须从财务杠杆驱动，转型为质量效益形态。正所谓「行稳致远，细水长流」。房地产发展商须尽快改变心态，应对形势变化。
目前内地经济基本面长期向好，城镇化进程继续推进，民众对美好居住生活向往不断提升，房地产行业仍有很大发展空间。值得关注的是，在利润降低、增长速度放缓下，发展商需要认真思考未来发展路向。其中有意见提出，把综合型城市服务商、产城融合的新区发展商转型，努力提升产业投资和科技园营运能力。发展商紧贴未来发展方向，房企或能在城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业管理、社区养老等方面，赢得更多发展机会。
目前内地有关部门出台「三条红线」规划，有利对房地产企业资金监测和融资管理健康发展。「三条红线」是指剔除预收款后资产负债率大于70%；净负债率大于100%；以及现金短债比小于1，从而体现企业杠杆高低，以及资金流动性是否安全和短期偿债能力，能够做到三项指标都合格、不踩线才算安全。
投资内地房地产、买楼，在「房住不炒」的大原则下，应该以「三条红线」为标准，甄选项目发展商是否可靠，才不会买错「烂尾楼」。
资深财经传媒人 钱树良
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