卢永雄 - 启德土地的前世今生｜巴士的点评

巴士的点评

卢永雄

2023-02-03 00:00 HKT

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时评专栏

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近日政府公布多幅兴建简约公屋的土地选址，其中的启德新发展区地皮会拨作兴建超过10000个简约公屋单位，该地皮原本是商业发展用地。建议一出，就引起部份发展商和区内居民反对。

发展商担心引入简约公屋会影响区内形象，拖低楼价；区内市民除了担心楼价外，亦认为可能有2、3万个居民入住，会影响区内交通。要了解政府为何会选址启德，可以回顾一下启德土地的前世今生。

启德作为一个市区中心内的新发展区，可提供大量商业和住宅用地。政府早前推动的「起动九龙东计划」，有意把启德发展为「第二个核心商业区」。在楼市好的时候，甚么都会好，商业用地也好，住宅用地也罢，发展商都会争相抢购，住宅地皮最高抢高至1.9万元一方呎，地价惊人。商业楼宇由于九龙湾的供应较多，土地的需求较快见顶，结果是近年出现多幅商业用地「流标」的情况，主要是因为发展商入标的出价太低，政府就收回土地。

政府要觅地兴建简约公屋，让轮候公屋的市民能够有较好的短暂居所，启德商业地就是很好的选择。地皮处于市中心，对居民比较方便。依照目前的市况，启德的商业用地还有很长时间都不会推出市场。

政府兴建的设施，往往容易招区内居民反对，不要说像堆填区或者骨灰龛这类厌恶性设施，即使是公屋、临时房屋、学校等等，由于有居民担心会拖低该区形象，会影响到楼价，也有居民担心区内人流增加，会影响交通，自然会大力反对。

然而，按启德那块地皮原来的规划，本来要起大量商厦，本就会引入大量上班的人流，而相关的交通配套也包含在规划当中，再加上简约公屋的居民大部份都只会使用公共交通工具，少用私家车，而最大的交通需求主要是由简约公屋区来往港铁站的短途公共交通工具如小巴等。不会像私楼会有有大量私家车出入，对附近交通的影响，会比想像中细。

至于对楼价的影响，就见仁见智了。由于简约公屋不是永久性的，可能只会用5年或稍长的时间。退一万步说，即使对楼价有影响，也不是长期的影响。

要政府不做事很容易，要政府破格做事很难。官僚思维本来就不做不错，要政府突破现有的框框，多做一些事情去解决市民的困难很困难，因为做任何事情都会有争议。启德地用作简约公屋，可以解决1万户，2、3万人的居住问题，让这些家庭的小朋友不用在㓥房中成长，能够带来很好的社会效益。如果政府不使用启德这块商业用地起简约公屋，可能只会让它再晒5年、7年甚至10年太阳，一点社会效益也没有。
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