跨境旅游复常及全球经济不确定下，商业房地产板块表现不一

世邦魏理仕最新发表的《2023年第一季香港商业房地产市场观点》指出，随著通关后香港逐步恢复正常，写字楼及零售租赁需求在 2023 年第一季度有所改善，商业房地产市场前景乐观。然而，环球市场不利因素为工业租赁及投资市场带来了挑战，各个商业房地产板块于第一季度出现不同趋势。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示：「在 2023 年第一季度，香港在通关后短短几星期内，便迎来显著的旅客回流，但尚未回到疫情前的水平。2023年第一季度的商业房地产市场各板块表现不一，写字楼及零售板块的租赁情绪及势头有所改善。然而，由于最近加息、金融市场动荡和信贷收紧，投资和工业租赁活动放缓。随著旅客回归，最新12月至2月失业率下降至3.3%，连续下跌10个月 ，尽管环球经济充满挑战，我们预计2023 年年内房地产市场情绪及需求将进一步增强。」

世邦魏理仕2023年第一季度市场观点及专家评析

甲级写字楼

• 在中港两地全面通关并取消所有防疫限制后，写字楼租赁情绪在2023年第一季度有所改善。总租赁量较上一季的低基数按季增加42%，至110万平方呎。然而，租赁活动主要由一些大型企业的搬迁所主导。
• 净吸纳量连续第三个季度保持正增长，达到 159,200 平方呎，当中大部份来自九龙。港岛区的净吸纳量为负数，企业为了追求高质素的写字楼，搬至非核心区。
• 鉴于2023年第一季度未有新写字楼供应，加上净吸纳量为正数，空置率自2018年第四季度以来首次下跌2个百份点至15.1%。总空置面积为1290万平方呎。
• 整体租金按季度下跌5%，连跌第16个季度。大尖沙咀区为唯一录得租金增长的区份，净吸纳量为正数，租金按季上升0.3%。港岛东为其中一个疲弱区份，随著空置压力持续上升，租金按季下跌3.8%，创下2021年第一季度以来最大跌幅。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示：「在2023年第一季度，受惠于商务旅客回归及经济增长势头，新的租赁活动按季有所改善。即使租赁活动主要由数间大型企业的搬迁主导，但净吸纳量依然连续第三季录得正数，空置率亦于四年来首次下跌。从具体行业来看，保险行业出现明显的反弹，租赁量占整体超过四份之一。展望未来，随著企业继续实施成本控制政策及更多新的写字楼供应，预计空置率将呈上升趋势，2023年租金将继续受压。」

商舖

• 随著入境旅客逐渐重返香港，零售市场情绪在 2023 年第一季度显著改善。截至 2023 年 3 月底，入境旅客七日移动平均数约为 2017-2019 年疫情前水平的 50%。情绪改善令 1 月份零售销售总额同比增长0% 至 362 亿港元，为 2020 年 1 月以来零售销售总额最高的月份。
• 在药店及化妆品零售商的需求推动下，本季度租赁势头加快，抵消了口罩店退租一线街铺的影响。 空置率下降5 个百份点至 14.9%，其中旺角区空置率跌幅最大。
• 尽管游客逐渐回归，但奢侈品牌并不特别活跃。
• 核心区街铺租金按季上升2%，再上一季度按季上升0.2%。较低的空置率令旺角区租金表现较其他地区为好，按季增长 1.5%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖部资深董事兼主管温运强表示：「随著大量旅客重返香港，尤其来自中国大陆的旅客，零售市场回暖，当中以旅游主导的行业（包括药房、化妆品、美容产品及餐饮业）的零售需求推动，租赁势头加快。由于核心区街铺的租金较2019年年中高峰低大约40%，零售商现考虑实体店扩张，把握旅客重临的机会。然而，奢侈品牌目前大多持观望态度。核心区街铺租金按季上升1.2%。我们预计零售租赁将继续向好，核心区街铺租金今年将上升5-10%。」

工业及物流

尽管香港PMI今年首两个月处于扩张区间，但1-2月贸易总值按年下跌1%，主要是由于出口到中国商品按年下跌30.9%。 货柜吞吐量及航空货运量分别按年下降9.3%和12.9%。 由于全球经济不确定性及可用空间有限，租赁势头在 2023 年第一季度进一步减弱。 本季度部份中小型单位重新进入市场，将仓库空置率轻微推高2个百份点至2.7% 尽管需求疲弱，但低空置率继续推动仓库租金，按季上升4%，与 2022 年第四季度的增长相约。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示：「全球经济波动使部份扩张计划搁置，导致租赁量减少。即使空置率略有上升，但由于整体供应仍然紧张，仓库租金按季轻微上升 0.4%。 尽管经济不利因素不会令环球整体需求快速而强劲地复苏，但本地零售市场反弹将推动今年仓储空间需求的增长。」

资本市场

• 2023 年第一季度商业地产投资额（交易金额超过 7,700 万港元，不包括纯土地或相关交易）按年下跌43% 至 76 亿港元，为 2020 年第四季度以来数字最低的季度。本季只有两宗交易成交额达10亿港元或以上。零售物业交易占本季投资额一半以上，自 2020 年第四季度以来首次出现。
• 尽管美联储在 2023 年第一季度再次加息 50 个基点，但香港主要银行维持最佳贷款利率不变。 一个月期香港银行同业拆息 (HIBOR) 由2022年12月的4%下降至2023年3月的3.2%。由于近期金融市场不稳及融资成本高企，房地产基金普遍持谨慎态度。
• 整体而言，银行在 2023 年第一季度对贷款持谨慎态度。信贷收紧及负资产阻碍了投资者作出投资决定。
• 本季度最瞩目的交易为新世界发展以 17 亿港元出售位于观塘的 KOHO。其他包括亚证地产以项目的债权人身份购入荃湾协和广场，作价 10 亿港元。
• 卖地市场方面，新鸿基地产以47亿港元（每平方呎3,103港元）投得旺角洗衣街商业用地，为政府自2005年2月以来九龙区商业用地第二低价。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：「尽管本季度初期商业及市场情绪有所改善，但受高利率、金融市场动荡带来的不确定性以及信贷收紧所影响，基金投资者变得谨慎。然而，入境旅客量回升及本港消费力将继续改善零售和酒店物业的前景。随著中国大陆投资者及海外人士需求的恢复，豪华住宅单位及独立屋的需求也将增强。」

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