世邦魏理仕发表《2022年香港商业房地产市场展望》: 香港商业房地产市场租赁动力渐转强劲
世邦魏理仕最近发表的《2022年香港商业房地产市场展望》指出，本港经济持续增长、劳动力市场状况大幅改善，加上贸易和物流需求强劲，展望在未来一年香港经济和商业房地产市场发展正面。 然而，新冠疫情持续，变种病毒Omicron在社区传播和跨境人流正常化的不确定性，以及美联储加息风险，揭示未来一年仍将面临挑战。
世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示：「2022年仍然将会是充满不确定性的一年。虽然全面恢复国际间跨境外游的可能性较微，但预期与内地恢复部分通关的机会较大，将会刺激并带动香港的商业和零售活动。我们预计企业活动将进一步活跃，但同时保持谨慎态度管理开支。鉴于现时趋向正面的营商前景，我们预计商舖和工业物业市场的租赁需求将有所上升，以致租金和资本值可见温和增长，但写字楼市场受到即将到来的喷井式供应影响，租金在过去两年急剧下降后，今年内大概只可回稳，出现明显回升的机会较低。另外，息率走势，资金流向以至中美关系都会为股票及房地产市场带来各种不确定性，对投资及写字楼租赁需求都有左右性影响。」
世邦魏理仕2022年市场观点及专家评析
甲级写字楼
- 第四季一向是传统淡季，写字楼租赁市场于上季相对淡静，但2021年全年写字楼新租务成交按年增长83%至410万平方呎，唯仅占疫情前2019年总量的78%。银行、金融和保险公司占全年新增租赁活动的 25%。
- 尽管租赁势头有所改善，但2021年第四季的净吸纳量仍为(负)162,000平方呎，连续第九个季度出现负吸纳量，延续本地房地产历史上最长的下行周期。九龙东是在 2021 年唯一录得全年正净吸纳量的地区。
- 全年整体空置率上升1.3个百分点，从2020年12月的9.9%上升至2021第四季的11.2%。总空置楼面面积达到910万平方呎，再创历史新高。九龙东是唯一一个空置率低于去年同期 (下跌0.5个百分点) 的地区。在各个空置率有按年上升的地区中，大中环区的空置率涨幅最温和，仅升0.3个百分点。
- 2021 年第四季整体租金按季下降1%，全年租金下跌7.3%，远低于 2020 年录得的17.4%按年跌幅。
世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示：「尽管新冠变种病毒Omicron病毒有社区传播风险，但若能与内地在年内恢复部分通关，写字楼市场的租赁势头有望进一步改善。本港经济出现稳定增长，加上内地企业租赁需求改善，将使租金跌幅速度较2021年相对放缓，但空置率高企和新供应出台的压力下，难见写字楼租金反弹。预计2022年甲级写字楼租金将基本保持稳定，但在一些空置率较高的地区，租金可能继续微跌。」
商舖
- 商舖租赁市场气氛在2021年下半年有所改善，因此第四季整体街舖空置率按季下降3个百分点至14.4%。当中以尖沙咀地区空置率跌幅最大，按季下跌4.3个百分点至15.9%。整体空置率全年下跌1.3个百分点，其中旺角是年内唯一空置率上升的地区，上升1.7个百分点。
- 2021年商舖租赁活动主力由餐饮、时装及相关品牌，以及化妆品店带动，占2021年租赁交易的70%以上，其中餐饮业的份额占接近50%。
- 由于空置率相对较高，改善的租赁势头并未见第四季的租金有大幅增长。街舖租金在第四季表现持平，而全年街舖租金增长为2%。
世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖资深董事温运强表示：「在2021年，餐饮业仍然是租赁市场中最活跃的行业，尤其是日本料理。一些针对大众市场的品牌和日常用品零售商亦相对积极。 市场气氛改善促使部分业主在租金叫价方面较为企硬。 因此，随著业主和租户之间的租金预期差距扩大，空置率可能仍然会维持于高位一段时间。我们预期2022年街舖租金将轻微上涨约5%，前提是本港疫情受控，以及社交距离措施不会长时间收紧以导致租赁需求大幅回落。」
工业及物流
- 由于可租用空间减少，工业物业市场的租赁活动在2021年第四季相对较慢。第四季的仓库空置率进一步下降7个百分点至2.3%，全年累跌1.3个百分点。车路直达和电梯上落的工厦空置率均收窄至3%以下。
- 物流营运商在2021年第四季尤其活跃，本地第三方物流公司占该季期间最大的三笔租赁交易，总交易面积达 560,000 平方呎。电子产品公司亦见扩张性需求。
- 2021年第四季的仓库租金按季上涨0%。全年租金增长3.9%，为自2014年以来的最大年度增幅。
世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流资深董事黎尚文表示：「与2020年相比，2021年全年见到更多的扩张需求，其中第三方物流营运商 (3PLs) 占2021年租赁活动的50%以上。随著零售及相关行业复苏，来自3PLs的需求会继续上升。我们亦见到科技和医疗保健行业的租赁需求持续增长。由于可租用空间有限，支持2022年的租金增长，工业物业将可能再次成为商业房地产行业中表现最好的市场。」
资本市场
- 在2021年第四季，共有226亿港元的大额商业物业转手（交易额超过 7,700 万港元，不包括净地或关联交易）。全年总成交额达796亿港元，比2020年的528亿港元按年增长51%。
- 投资交易总额虽然超过了2019年和2020年的水平，但仅占2017年最高峰水平（1,830亿港元）的43%。
- 工业物业仍是备受追捧的资产类别，占2021年第四季投资额的40%（91 亿港元）。领汇在第四季收购两项工业物业，总额为58亿港元，为有纪录以来最大宗的工业物业交易。以全年计，工业物业在2021年的交易总额中也占最大份额，占37%。
- 房地产基金和房地产投资信托基金在第四季总共投资了107亿港元，占该季投资额的47%。除了积极投资工业物业外，其中三个房地产基金共投资32亿港元到多个酒店物业。
世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：「经济前景改善、香港疫情受控以及租赁活动逐渐活跃，支持去年投资者对商业物业的强劲需求。展望2022年，我们预计商舖物业的租金将进一步增长， 吸引投资者寻宝寻找增长机会。至于写字楼方面，尽管即将出现供应热潮，本地投资者可能会在租金见底的同时关注分层写字楼的投资机会。美国可能加息对投资需求的影响有限，因为流动资金充裕可能会减轻香港的压力。」
（左起） 黎尚文、温运强、冯慧诗、陈锦平、甄浚岷
请浏览新闻稿了解更多展望内容。
