放盘增加不乏优质货
发布时间：09:00 2022-10-27 HKT
经济学的从众效应（The Bandwagon Effect）可形容香港的房地产市场。所谓从众效应，即羊群心理，意思是投资者的需求变化，易受市场气氛影响——当楼价上升时，住宅市场经常出现抢购潮，怕迟买更贵，所以造成虽然价格上升，但需求没有下跌的局面；相反，当楼价下跌时，市场恐慌情绪升温，怕买后继续跌，即使楼价回落至吸引水平，但市场需求不升反跌，而这正是目前楼市的情况。
然而，楼价下跌时，可能是最好的入市时机，投资者更容易以合理价钱买到优质物业。我们可用逆向思维分析这说法，假如你是业主，正打算出售物业，眼见楼价不断创新高，若买家出价不够吸引，自然拒绝。相反，若卖楼时，楼价持续下跌，作为业主的你，为了减少日后损失，只好减价，甚至低于市价出售，而这对投资者来说，极为吸引。
事实上，跌市时买楼有不少好处。其一是竞争少了，投资者可细心选择，更容易买到价格便宜或优质，甚至两者兼备的物业；其二是业主处于弱势，议价空间大了。
相信没有人质疑，香港楼价正掉头回落，虽然政府已放宽入境检疫安排，并下调压力测试要求，但市况未有明显好转，原因是香港已进入加息期，利息很可能继续加，终致置业需求下跌。在这心理预计下，不少有意置业者静观其变，而业主只能合理定价才能出售手上楼盘。根据笔者公司统计，近月多了业主放盘，当中不乏优质物业，部分叫价甚至低于银行估价。原因离不开利率上升、离开香港、急需资金周转、看淡楼市，相信这趋势短期仍会持续。
投资市场永远有危才有机，最重要是计算风险报酬比（Risk-Reward Ratio），若回报远高于风险，不妨出手，但紧记没有人能够在最低位入市，即使置业后，楼价再跌，亦不用过虑，皆因不少屋苑楼价已跌约10%至15%，再跌幅度有限。虽然利率上升，或加重业主供楼负担，但据政府统计处资料显示，全港约三分之二业主没有按揭贷款在手，反映不少业主持货能力强，加上银行设有压力测试，意味买家有一定财力应付加息。在这些保障下，楼市难再出现以往金融危机时的恐慌性抛售，即楼价大跌风险有限。
至于潜在回报方面，政府已放宽检疫安排，意味香港经济活动逐步恢复正常，当经济好转，楼价自然上升，根据以往经验，楼价反弹速度很快。更重要的是，香港住宅仍然供不应求，尤其是位于港岛区的优质物业，在简单供求定律下，自然看高一线，而当楼价回升时，目前放售优质物业未必轻易出售，若有意置业，不妨把握目前机遇入市。
2022年10月27日
