政府以1000元象征式地价 批两地助市建局改善现金流 租期为50年
发布时间：11:29 2025-06-06 HKT
政府今日（6日）宣布，行政长官李家超会同行政会议批准以象征式1,000元地价，以私人协约方式向市区重建局批出红磡庇利街及将军澳第137区两幅土地，以改善其现金流，确保已开展的重建项目有序推进。两幅用地须通过法定城规程序改作住宅用途，租期为50年。
市建局面临财务压力
发展局局长宁汉豪表示，市建局作为政府市区重建的重要伙伴，近年因大规模收购及物业市道疲软，出现「高买低卖」情况，即高价收购但低价回标或流标，影响财政状况。市建局虽已采取调整项目步伐、发债借贷等措施，但若市场持续低迷，仍需额外财政支持以维持重建动力。
两幅用地善用资源
庇利街用地面积约7,610平方米，原预留作学校用途，经教育局检视后改作住宅发展，总楼面面积约68,490平方米。该用地将为九龙城区增加规划增益，提供「政府、机构或社区」设施满足地区需要，改善当区行人畅达度，以及与毗邻海心公园结合提供公众休憩用地。同时，可与市建局在九龙城一带的重建项目产生协同效应。
将军澳用地面积约9.15公顷，总楼面面积达713,700平方米，原定作公营房屋发展。因应房委会项目优次调整及未来10年公营房屋供应充足，政府决定将土地批予市建局，强调不会影响10年期公营房屋供应目标。将军澳第137区仍有约42公顷土地可灵活调配作房屋发展。
行会订明批地要求
行政会议要求市建局善用两幅用地提升融资能力，确保未来数年推动市区重建，包括现时至2027至2028年，完成靠背垄道／浙江街项目、马头围道／落山道项目、皇后大道西／桂香街项目、明伦街／马头角道项目、土瓜湾道／马头角道项目及洗衣街／花墟道项目6个已开展项目的收购。
此外，市建局须与政府检讨财政及运作模式，并于2026年内提出加强楼宇复修的建议，以降低重建迫切性。
市建局将联同规划署申请改划庇利街土地用途
市建局对行政会议批准发展局的建议，向市建局收取象征式地价，以私人协约方式批出两幅土地，以支援市区更新工作，表示欢迎。
发言人说：「是次政府提供土地资源，丰富了市建局的资产组合，并增强其融资能力，以应对未来数年在推动旧区更新工作所需的现金流，尤其在推进六个正在进行中的重建项目，涉及大约235亿港元的收购开支。这亦能提振市场信心，有助我们进行另一轮的对外融资。」
市建局会按批地条件的要求，善用该两幅用地日后带来的额外收入，并按其财务状况，审慎推展已开展项目的步伐及规划尚未开展项目的优次。此外，亦会联同政府，检讨其运作和财务模式并作出优化；市建局将会就加强推动楼宇复修，以延长旧楼的可使用年期、减低重建压力，展开研究。上述措施的具体建议将于2026年内完成并提交予政府考虑。
随著行政会议的决定，市建局将联同规划署，筹备向城市规划委员会，就该幅庇利街现时属「政府、机构或社区」用途的土地，改划为「住宅」发展的申请，期望能优化土地资源、提升效益，并增强土瓜湾旧区内陆与市建局早前展开「东维港湾区」研究范围海滨南面的连接。至于规模较大的将军澳第137 区土地，市建局将会进行全面研究，以探索在市区更新框架下不同实施模式的可行性。
学者：措施「等同给钱」
按地政总署评估，庇利街用地及将军澳用地估值分别为42亿元和90亿元。美联测量师行董事林子彬表示，当局以象征式地价向市建局批地，好处是无需以现金注资，就让市建局有持续变现能力，「可以拿出来招标，卖地收钱，亦可按需要融资。」他估计，市建局2年内已可将土地招标，又称两地皮可建近万伙单位，分阶段推出可最大化收益，「市场未必接受到太多供应，按市况分阶段推出较理性，都可令市建局有稳定收益。」
市建局非执董、立法会议员谢伟铨表示，措施短期可加强市建局借贷能力，让其手头项目不会因市道问题延后。他指，本港物业市场有起有落，很少长期低迷，相信市建局会争取在相关用地兴建更多住宅伙数，并探讨如何在条款上增加吸引力，「例如与发展商分成方面，可因应每个项目的吸引度调整比例；或减少在地下挖掘兴建停车场，避免建筑费过高。」
测量师学会土地政策小组主席刘振江表示，市建局去年成功发债120亿元，相信政府措施可进一步加强市建局融资能力，足够应付6个正进行重建项目的约235亿元收购开支，「银行或投资者会看到，多了估值132亿元土地储备。」他提到，庇利街用地位处市区，规模不算太大，相信对发展商具吸引力；至于将军澳用地规模较大，料市建局需时规划，并研究分期推出，以最大化收益，「例如交通配套上，如何更好与港铁站联系。我相信推出时间表较庇利街用地慢点。」
浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才形容措施「等同给钱」，让市建局中长期有足够资源渡过楼市下行周期。他补充，市建局收购价高，加上以往由收购至完成重建需时8至10年，导致楼市下行时出现「高买低卖」情况，未来应检讨「同区七年楼龄」收购政策，以长远解决「缺水」问题，「因为新增物业数目不多，市区七年楼龄售价可能与新楼差不多，导致收楼后重建时，财务上相对不可行。」
