北都机遇引领 住宅需求释放 恒基林达民：未来半年推5盘 北都汇成重头戏
发布时间：10:09 2026-11-13 HKT
整体楼市气氛向好，恒基林达民指，北都住屋需求逐步释放，带来强大买楼及租楼需求，另一方面库存回落至较健康水平，利好因素持续发酵下，为明年楼价带来支持。部门未来约半年料推5盘，包括古洞北新盘北都汇。
访问重点
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恒基物业代理董事及营业(一)部总经理林达民接受访问时表示，楼价持续上升，今年暂累积约7%升幅，但其实离2021年楼价历史高位仍有一段差距，若再考虑通胀等因素，楼价与当时的差距就更阔，认为现时属健康水平，并存有继续上升的空间，预计在利好因素支持下楼价稳定向上。
买楼概念转「住北一点」
其中一个重点持续发酵的楼市利好因素就是北部都会区，发展事在必行，洪水桥、新田、牛潭尾、河套区等多个区域都在全速推进。林达民估计，在招商方面更完善之后，就能为本港带来有力的经济增长，在未来约20年为本地生产总值带来1%至2%升幅的明显贡献。
北部都会区将是未来本港新一个核心商业区，林达民认为住宅房屋实属不可或缺的一环，他直言，北部都会区的发展会带来在新界买楼的概念转变，过往可能是考虑「住南一点」，以更方便前往九龙港岛；现在就可能考虑「住北一点」，以紧贴北部都会区及深圳。
部门在古洞北的楼盘北都汇最快今年推出，涉及682个单位，项目所在的古洞可谓北部都会区的中心点，且项目靠近古洞站，启用后一站前往落马洲，轻易往返内地。
林达民分析指，项目客源中除了周边区域的本地居民外，内地客比率应该不少，认为河套区工作人士可视项目作为提升生活质素的选择。而且北部都会区计划设立三个大学城，而且各有定位，如新田大学城定位发展医学，洪水桥大学城及打鼓岭大学城亦会协助不同的产业发展，另预计牛潭尾联合教学医院将进驻，都能为住宅物业带来优质租客和稳定租务需求，引发到投资者都会想入市。
近古洞站轻易往返内地
另一个楼市利好因素就是供应减少，以前存货量对比当时的每年去货量，大约需要3年以上才可消化；而现时存货量大概只需要约一年多时间就可消化，属十分健康的水平。且明年供应不多，相信不少发展商都不需过急寻求去货，导致楼价仍有上升空间。
至于导致不少市场人士担心的息口走势，林达民说，不排除美国年内加息一次，但参考过往经验，本港银行未必跟足加息的幅度，相信现时至未来约一年之间的息口仍属可控的范围。
连同上述提及的北都汇项目，部门在约半年内共有5个项目准备登场，共涉逾1300伙。其中红磡Midtown South系列7期提供约420伙，指过往期数余货很少，很多准买家都期待新期数推出。另外部署推出项目包括大埔迎林，设122伙主打一房户型；大坑新村街及油麻地庙街就分别提供97及48伙，将因应市况及建筑进度决定推售的先后次序。
恒基营业(一)部推盘部署
| 项目 | 伙数（伙） | 详情 |
| 古洞北都汇 | 682 | 主打两房 |
| 红磡Midtown South第7期 | 420 | 主打一房及两房 |
| 大埔迎林 | 122 | 主打一房 |
| 大坑新村街项目 | 97 | 涉及一房及两房半户型 |
| 油麻地庙街项目 | 48 | 主打一房 |
明年租金料涨8%至10%
根据差估署最新公布数据，9月租金指数持续破顶，相较年初已累积逾5.8%升幅。林达民相信，租金升势将会持续，并有机会以更急的速度向上，因为不断来港的外来人才及留学生对租务市场有直接活化作用，租金到明年暑假旺季可能累积有8%至10%升幅。
香港八大院校校内宿位长期处于紧绌状态，尤其就读一年制硕士课程的学生多数无法获派宿位，有业界人士分析指，今个学年全港宿位缺口逾7万个，需求自然涌向私人屋苑。
租楼需求有增无减
林达民预期，今年学生抢租情况激烈，令整体租务市场变得活跃，按《五年计划》中订立的目标，在2029/30学年非本地生计划增至10万人，来年学生到私楼市场租楼的需求只会有增无减。到明年7月和8月的暑假旺季，学生要续租时，租金有望比现时录8%到10%的升幅。
另外，政府招收外来人才的措施未有间断，正如上文提及，林达民认为，北部都会区属于本港一个数以十年计的大型长线发展项目，当中有不少产业用地会吸引专才来港发展，大学城和医院都能带来优质租客。他们的租务需求相信会随着整体发展而逐步释放，所以睇好租金中长期走势，预计在未来一段长时间都会维持于升轨之中。
记者 蔡子俊 摄影 苏正谦
发展商专访
