「包点先生」大埔舖位减租17% 业界形容为民生零售与舖市转变缩影
发布时间：06:00 2026-11-12 HKT
大埔核心街道录一宗减租个案，租客包点先生最新以每月12.5万续租，较三年前月租15万元，减幅约17%。业内人士表示，该宗并非单一租务调整，而是香港民生零售与舖市转变的缩影，对业主及租客均具启示作用。
大埔广福道94至100号（广福里26号地下1号舖），地下建筑面积约700方呎，入则阁约400方呎，包点先生于2023年11月1日进驻，每月15万元，本月1日约满，月租减至12.5万元，减幅16.7%。
租金回归真实承租力
利嘉阁商舖、商业及投资部高级营业董事郑得明表示，广福道为区内龙头街道，减幅算是温和，新界区部分舖位动辄减30%甚至更多。新租包括憧憬，续租则反应租客是否能做到生意，承受能力，该宗续租有启示。2023年11月签约时，正值通关后未及一年，市场对复常后抱乐观情绪，部分民生核心地段租金仍带「预期溢价」。
经过三年营运实况检验，「北上消费」与本地消费模式转变已成常态。即使是抗跌力最强平民餐饮与外卖面点，其单价（客单价约数十元）和翻单率也有极限。旧租15万元，减至12.5万元，反映租金重新贴近民生小食实际毛利上限，与可持续营运水平。
业主心态转向 重视稳定
广福道作为大埔传统人流心脏地带，以往核心地段舖主议价能力极高，今次业主愿意爽快减租逾16%，释出清晰信号，避免空置成本与免租期损失，一旦租客离场，重新招租，随时面临数月空置期、免租期补贴及代理佣金，损失或远超16%。
他又指，「包点先生」为连锁集团，具有实力，是现时业主眼中「防守型优质租客」，留住稳健租客，保证稳定现金流，比冒险「放盘博高价」，更符合业主利益，广福道是区内民生一线街，以往受惠于药房、珠宝或短期零售拉高地租。当奢侈品及溢价行业退场后，街道回归全民生消费。他又说，受北上消费影响，现时大埔、元朗、上水等新界市镇非核心街道，租金减幅更多。
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