拍卖市场涌现银主盘 部份折让达50% 揭3大按揭避雷位｜曹德明
更新时间：06:00 2025-09-01 HKT
发布时间：06:00 2025-09-01 HKT
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银主盘是指物业业主无法偿还银行按揭贷款，承按银行遂向法庭申请收回该物业，并将其于市场上出售。近日拍卖市场低价银主盘涌现，开价较市价折让高达五成，看似十分抵买。然而，购买银主盘较一般楼宇买卖更需费心，按揭批核亦较为困难。
根据市场惯例，如果借款人出现财务问题、长期拖欠还款，银行便会启动「Call Loan」程序，并最终进行收楼。一般情况下，若业主拖欠按揭贷款超过3至6个月，银行或承按人便有机会根据按揭条款及相关法例收回单位，随后委托拍卖行拍卖该单位。
买家成功竞投后，通常需立即缴付部分楼价作为订金，并签署「正式买卖合约」。若银主盘物业状况良好，申请按揭与普通物业按揭相同，银行会根据申请人的收入及财务状况决定是否批出按揭。不过，申请银主盘物业时需注意以下情况：
1. 申请按揭较为紧迫
由于银主盘的成交时间通常为一个半月至两个月，因此申请按揭的时间安排需掌握得当，并且事先准备充足的收入证明文件。由于申请按揭保险需较长的审批时间，买家应有心理准备，可能无法在成交期限前成功申请到高成数按揭，最高仅能申请七成按揭。
2. 缺契随时要「Full Pay」
楼契是每个单位的重要资产。如果银主盘的楼契齐全，银行通常会按照正常程序批核按揭贷款。但过往许多银主盘因涉及业主突然失联等情况，导致单位出售时楼契不全。一旦楼契不完整，可能会导致银行拒绝批核按揭申请。因此，买家在竞投银主盘时，需有心理准备以「Full Pay」买楼。
3. 钉契物业需时处理
银主盘单位若被「钉契」，准买家需查册了解详情。若物业涉及拖欠差饷、管理费等问题，银行通常要求先清还相关费用，方会正式处理按揭申请。由于买家需时间处理相关程序，须留意按揭批核可能无足够时间，买入前务必充分了解清楚。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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