富爸爸643万Full Pay 买旺角新盘送囝囝 收楼发现地板有空鼓 验楼师教两招处理｜专家验砖头
发布时间：06:00 2025-05-25 HKT
新晋发展商乐风集团过往专攻工厦项目，位处旺角洗衣街的单栋新盘Elize PARK是其首个住宅发展项目，全盘共52伙。业主卢生（化名）今年2月以呎价2.6万元，Full Pay（全额付款）买入面积243方呎的一房单位，楼价643万元，而他的目标很明确，「短期收租，长远留给儿子住」。作为乐风首个住宅项目，交楼质素会是如何？《星岛头条》找来验楼师钟智刚为单位评评分。
一房冀收月租1.6万
50多岁的卢生算是位资深投资者，他透露20多岁买入第一个物业，此后主要投资港岛旧楼为主。适逢去年2月政府撤辣后，他加快入市决定，认为撤辣后节省了90多万元税，悭了的钱用来装修也好，额外再买多个单位投资收租亦好。事实上，去年2月财政预算案宣布住宅物业全面撤销实施超过13年、俗称「辣招」的楼市需求管理措施。所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。
待单位验楼执修，且简单添置家具后，就打算马上寻找租客，而卢生对投资回报持乐观态度，「我看过附近都是70多元一呎，我不贪心，希望60多元一呎。这里面积200多方呎，希望收租万五、六元左右。」他表示目前租金正在上升，因此不担心出租问题。「这里其实都近不同的大学，例如城市大学、理工大学，再不是去中文大学或是去港岛的学校都方便。」他亦有信心单位吸引内地学生、专才，并相信就算是本地家庭客都大有市场。
此外，卢先生选择Full Pay买入单位，并期望物业短期收租，长远或留给儿子居住：「因为我没有特别做按揭的，变了他又不需要特别负担Mortgage（物业按揭）那些东西，所以他就知道将来要打理这间物业的，看看他将来结婚时会否有用。」
不估后市 投资睇回报与能力
Elize PARK前身为一幢逾40年的旧楼，在2020年乐风集团伙拍私人财团以3.1亿元收购。在2024年2月楼盘首批开价时正值楼市下行，但发展商仍然开出折实平均呎价逾2.6万元，被市场指开价相当进取。不过，即使逆市高价开盘，仍然引吸不少买家入市，就连歌手方皓玟亦是买家之一。
卢生坦言不懂看后市，一直以来买砖头都只是看回报与自己能力。他亦认为Elize PARK开这口价有它的道理，例如用料好和地区方便，虽然位处旺角，但就邻近花墟旺中带静。至于乐风集团过往未有往宅项目参考，卢先生持开放态度：「如果是以发展商来说，真的看不到它之前的住宅会搞成怎样，但是我又不会很刻意因为哪个发展商而选，老实说就算是老牌那些，经过这么多代，现在的手工都未必一定是好。」
单位获82分
Elize PARK关键日期由2024年6月延期到今年，近月终于陆续入伙。收楼后，卢生认为单位实际情况与当时参观示范单位感觉差不多，而高层景观开扬空旷对他来说更是相当有惊喜。验楼师钟智刚（钟Sir）为卢生的单位进行了全面检查，单位获得82分不俗分数，扣分则主要三大项目。
首先是睡房的天花出现超过一呎乘一呎的空鼓，「这是超过标准的，建议将空鼓的位置削掉，不是很厚，待干了才能重新做油漆的工作。」如果不处理的话，时间久了会看到空鼓的位置开始有少许的鼓起，出现裂纹，严重的批荡会掉下，所以趁发现得及时，应尽快执修。
第二，地板钻窿灌浆填补空心砖位置未修补好。单位出现数件空心砖，业主指发展商早前已派师傅进行补救工作。钟Sir补充，要补救空心砖，除了把有问题的砖拆掉重铺，在某些情况也可以用「灌浆」方式处理。不过单位的钻窿孔就执得不漂亮，所以会较为显眼。
钟Sir补充，其实拆掉重铺磁砖并不一定是好事，有机会令旁边原本没有空鼓问题的磁砖都变成空心，「就好像传染病那样传出去，整极都不完，所以打针其实是好方法来的，因为不需要起了它，不会令到其他磁砖空鼓，但是要补针孔的时候，就要补得靓仔一点，我看过有手工好的师傅修补完是完全不觉眼的」。
最后，露台玻璃发现有些崩花，建议如果可以修补打磨做到的话，就尽量不要拆，因为工序比较繁复。总结今次验楼，单位获得82分不俗分数，15项工种中有6项获得满分，分别是室内铺砖、石材、脚线、洁具及来去水等，「这个单位来讲，你见好像纸仔多少少，其实湿碎事偏多，不是特别多大问题， 唯一就是（睡房天花）有很大的空鼓天花批荡，那里会扣分多少少。」
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