新世界债券置换最快11.17 截止专家料过关机会大 可借势推动股价｜地产股复苏

在旧经济股助攻下，恒指升穿二万七大关，受惠美国联储局及香港银行减息、本地地产市道持续升温，一众本地地产股近期静静起革命，多只地产股日前创下52周新高，《星岛头条》将盘点各大地产股，「打头阵」是近期市场焦点的新世界发展（017），其永续债及部分现有债券置换计划的第一截止日为17日（下周一）。有市场人士指，置换方案罕有地引入实质资产、Victoria Dockside的收入支付派息，也没有「延迟派息」机制，相信会获债券持有人收货；有专家亦相信，换债方案获接纳机会大，相信可借势推动新世界股价。

地产股近期表现强势，多只地产股日前创52周新高，近年现债务问题的新世界，虽然近期股价相对落后，但亦较年内低位4.01元回升90%。事实上，新世界过去一年积极减债，已有显著进展，包括去年8月以发新债形式提出回购两批债券或永续债，规模最多4亿美元；今年1月与银行成功洽商178亿元贷款再融资；6月成功与银行达成协议，完成近890亿元再融资；9月获德银授予59亿元贷款。而在今个月初，该公司向债券及永续债券持有人提出置换方案，洽商削减最多近150亿元债务，一旦成功可望每年减少3.4亿元利息支出。

新世界在9月公布全年业绩时已指出，减债策略初步见效，现金流已转为正数。特别是其总负债和净负债金额均已按年下跌。有市场人士认为，新世界近年非常积极去杠杆，亦已见成绩，「从做生意来说，有负债可以，还到min pay就可以继续经营下去。」

新世界处理债务进展

受惠减息、地产市场向好

新世界的财政问题主要源于资产价格急跌和利息飙升。随着美国政府停摆结束，预期联储局12月将如期减息，今个减息周期已累减1.5厘，市场人士相信其利息压力料可大为纾缓。至于其资产价格问题，则可望受惠香港经济大环境改善，举例香港银行则在今轮减息周期，累计下调最优惠利率（P）共0.875厘，P息重回加息周期前水平，除减轻供楼人士负担，也增强市民置业信心，而租金屡创新高，「供平过租」越来越普遍亦吸引更多租客及投资者入场。

另外不少数据反映香港经济向好，第三季GDP按年增3.8%，创2023年第四季以来最快增速；9月零售总销货值按年增5.9%，连升5个月兼为2023年12月后最大升幅。

首10个中港卖楼逾1800伙

近月多个新盘销情持续，第三季一手私楼登记宗数5,668宗，按季增4.9%，创近5季高位，涉610.83亿元。新世界在内地和香港的卖楼表现亦不俗，首10个月共售出逾1800伙，套现约270亿元。另外K11商场人流表现佳，支持租金收入；据报商厦项目「83琼林街」出租率已达七成，不乏跨国公司承租，均令新世界租金收入有望回稳。

相关文章：新世界「83琼林街」出租率七成 跨国企业占逾半 AECOM承租12万呎楼面

新世界地产业务表现

相关文章：滶晨限量加推74伙周末发售 折实入场价约1081万

本港商用物业市场持续复苏，从今年多宗重大成交可见一斑，例如港交所（388）4月以63亿元购入交易广场14.7万呎办公室；6月投资管理公司Jane Street承租恒地（012）中环新海滨项目，月租料逾3000万元；上月则有阿里巴巴（9988）以70亿元购入铜锣湾港岛壹号中心。由于新世界手握多项贵重资产，包括维港汇、新世界大厦、内地K11系列商场物业等，料有力支持其未来架构重组。

相关文章：新世界伙润地合作元朗南项目 每呎补价1589元 今年内动工

市场人士吁给时间管理层

有传新世界大股东引入潜在投资者注资，市场人士分析指，一间公司引入外界投资者需考虑多方持份者，不需要「夹平夹贱」，认为新世界现时最需要是银行及公司一条心，给予管理层时间重整公司经营状况。事实上，控股股东亦持续支持新世界，先后三次通过收购向新世界注资，例如2023年11月周大福企业完成向新世界收购周大福创建（前称新创建，659），涉资近220亿元；去年6月， 周企收购前海周大福金融大厦北塔余下30%权益，作价约15.5亿元；以及11月周企以约4.2亿元向新世界收购启德体育园营运公司75%权益。以上行动均有助提振银行及债权人的信心。

专家：最坏时刻料已过

对于新世界最坏时刻是否已过，王道资本及家族资产管理执行董事黄敏硕表示认同，主要由于息口持续向下，有助纾缓新世界的债务情况。他说，本地地产股受惠减息、楼市以及消费复苏，投资者可留意土地储备充足，收租业务佳，以及派息不俗的股份。

新世界未来发展仍要视乎息口走势及化债进度，重入正轨或仍需要一段时间。因新世界减债虽有成效，但始终未恢复盈利，截至今年6月底止全年业绩，来自持续经营业务的亏损扩大至163.01亿元；股息亦未恢复派发，相较其他地产股略欠防守力。

换债方案据报获「强烈意向支持」 

据彭博报道，新世界债券置换计划获债券持有人「强烈意向支持」。报道指新世界高层过去两周努力说服投资者接受要约，首席财务总监刘富强与投资者举行多场深夜会议，公司高层亦曾在主要协办银行之一、汇丰的新加坡办公室与投资者会面。

新世界月初为永续债及部分债券提出置换计划，将发行最多19亿美元（约148亿港元）新债券，包括16亿美元为新永续债及3亿美元新票据。置换方案设有削债条款，其中永续债的削债幅度最高53%，较内房债动辄达70%至80%为低；并设有削债放宽至50%兼收取少量现金的「早鸟」优惠。

分析：不设「延迟派息」机制有惊喜

有市场人士分析，换债方案有诚意，新债券的息率提升至7厘及9厘，可谓对债券持有人「补偿」，其次是置换方案罕有地引入了实质资产、将Victoria Dockside的收入支付派息，加强债券持有人信心。另外，新债券设有明确到期日，也没有「延迟派息」机制，此举反映管理层有恢复派息的诚意，并非消极「躺平」，置换方案应获市场收货。黄敏硕亦估计，今次债券置换方案可望获得债券持有人接纳，相信可借势推动新世界股价。

相关文章：K11 MUSEA国庆黄金周人流创新高 旅客消费额升20% 有豪客单笔花逾100万元