启德93亿靓地收益助建绿色运输
发布时间：03:00 2025-03-26 HKT
政府目标于今年下半年推出启德智慧绿色集体运输系统招标，最新土木工程拓展署最新向城规会申请放宽区内2幅用地地积比率，包括跑道区的启德4C区4号及5号商业地、启德3E区1号及2号住宅地，上述2用地可建总楼面逾309万方呎，两地最新估值合共约93亿。该署指，有空间略为放宽其发展限制，以进一步优化其土地使用并提高其土地价值，物业发展权可考虑作为启德智慧绿色集体运输系统项目的财务资助。
上述启德2幅用地，分别位于启德4C区4号及5号商业地、启德3E区1号及2号住宅地，目前属「商业(5)」、「商业(7)」、「住宅(乙类)2」及显示为「道路」的地方，申请放宽地积比率及建筑物高度限制等发展。地盘面积合共约40.15万方呎，当中位于跑道区的4C区4号及5号及毗邻承景街部分道路的的商业地，即邻近邮轮码头，及新盘天玺．海之间，申请放宽地积比率、上盖面积及建筑物高度限制，以作准许/拟议的商业发展、公共车辆车站及地下行车隧道。
可建总楼面逾309万方呎
最新将该商业地之间的街道并入地盘面积，令地盘面积扩展至约24.3万方呎，而且地积比率由6.8倍，大幅增加至8.16倍，即增幅高达2成，亦申放宽上盖面积由不多于80%，增加至不多于87%；以兴建3幢楼高12至18层的写字楼，及2幢约17至20层的酒店，其基座则主要为车站、零售设施，及停车场。
项目可建总楼面约198万方呎，较大纲图原有规划增加34%，其中写字楼楼面占最多，占约93.2万方呎，其次为酒店楼面，涉约48.9万方呎。另外，用作将来车厂及车站的面楼亦占多达25.3万方呎。虽然政府于新财政年度暂停推售商业地一年，是次改划不排除为将来做好准备。
至于住宅地改划方面，为启德第3E区1号及2号住宅地，毗邻香港儿童医院，地盘面积约15.9万方呎，地积比率由约4.5倍大增约56%至约7倍，及放宽建筑物高度限制至最高107米，主要用作中等密度住宅发展，以建4幢住宅楼高27至29层住宅，共提供约1928个住宅单位，可建总楼面约111.1万方呎，对比大纲图原有规划增加约55.5%。其基座设有会所、零售、社会福利设施及停车场。文件显示，预计上述项目落成日期为2033年。
综合市场最新估值，上述商业地最高估值约47.52亿，每呎楼面估值约2400元；而该住宅地最新市场估值最高约45.51亿，每呎楼面估值约4100元。两幅地皮估值合共约93亿。
运输系统下半年招标
土木工程拓展署指出，上述2幅用地的物业发展权，可考虑作为启德智慧绿色集体运输系统项目的财务资助；受惠于上述集体运输系统能提升启德发展区现有交通容量优势及考虑到这些地盘特征，因而有空间略为放宽其发展限制，以进一步优化其土地使用并提高其土地价值。
该署亦指，由于启德智慧绿色集体运输系统项目于2025年招标前需要确定财务安排，因此尽早确定该地盘发展潜力为至关重要；另外，亦强化启德前跑道区作为旅游及休闲中心角色；以及促进九龙东第二核心商业区的发展。是次规划申请中的建议已经过评估，不会对园境、交通、环境、空气流通、视觉、排污、供水和公用设施带来负面影响。
