郑伟舜 - 低线城市房地产困境 | 环球楼市观望
纵观内地房地产这十多年的发展，楼价因城市而变动其实呈现一定的规律的：楼价上涨一般是由一线城市开始，然后向其他等级的城市蔓延；而下跌却恰恰相反，往往都是从小城市开始，最后才会到一线城市。
这次楼价下跌既久亦深，尤其是对于一些三四线的小城市，楼价下跌都传导到一线城市，但它们的下跌似乎还没停，楼价腰斩后继续下跌也不足为奇。所以有些小城市出现楼价如同「白菜价」情况，十几万甚至几万一间，真是连建筑成本都赚不回。但没办法，现实就是这样的，一旦市场逆转，很多事情都是人力难以控制。
虽然内地一直都在推出措施支持房地产市场，但是市场稳定还是有难度的，这个对于三、四线等以下小城市更为明显。小城市由于楼价跌的早，所以开启救市时间也比较早。但由于三、四线城市本来对房地产市场限制措施就比较少，想像一二线城市那样撤销诸如「限购、限价」等措施来提振市场是行不通，所以只能依赖降低首付比例等方式来刺激楼市。
这些措施或多或少都会有效果，但是不足以改变市场趋势，成交量该低迷还是低迷，楼价该跌还是继续跌。三四线城市及一些县城与一二线城市不一样，这些地方依赖于农村人口「进城」，而一般也是自己辖区内的农村人口才会去的。如果从整个行政辖区人口变化来看，它们大多数都是人口净流出的。这个也很正常，没有这些城市的人口流出，哪有一二线城市的人口净流入也不奇怪。
同时小城市房屋自有率本来就很高，真正需要买商品房居住的人也不是很多。但建房造城的速度丝毫不差，这就导致房屋市场的严重供给大于求。其实内地房屋市场供大于求主要就是在三、四线及以下的城市。这样的市场跟风炒作一番，楼价还能涨一波。但一旦投资客撤离，楼价也就会开启下跌趋势，很难止住。
目前三、四线城市楼市就是这样的状况，易跌难涨。在这样背景下，也必然会导致三、四线城市房子流动性极差，二手房市场成交量很低，流动性差也就意味金融属性差，也会影响房屋价值。
环球楼市评论人
郑伟舜
