郑伟舜 - 内地楼价全线下跌｜环球楼市观望
郑伟舜
2023-11-20 00:00 HKT
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8月底以来新一轮全面救市下，效果如何？一二三四线城市楼价全线下降。成交量方面，9月成交量持续下降。国家统计局公布，截至9月30日，商品房待售面积64537万平方米，按年增加18.3%，大多数中心城市成交量仍在下跌。国家统计局尚未披露10月数据，但从不同机构披露的数据来看，跌势仍在持续。但不少中心城市成交量出现反弹。楼价仍在下跌，发展商不减价很难卖出去。
近日纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会发布10月下旬一二三四线城市房价变化情况的系列报道。从数据来看，结论是全线下降。
第一，北上广深四大一线城市楼价全线下降。无论是近3个月，或是最近半个月，4大一线城市跌势未改。细看各区同样录全线下跌，无论是核心区还是外围区均见下跌。第二，二线城市集体下降。其中东莞跌幅最大，过去3个月楼价累跌5.56%。第三， 三、四线城市跌幅更猛。
楼市已经进入新时代新格局，这种新形势转变，其实不止供需矛盾，整体说来至少有6大转变。第一是供应过剩，供应方面，过去20多年房企高周转下，一二三四五线城市住宅建筑拔地而起。黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造全世界50%的房子。
此外泽平宏观揭露数据显示，各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三、四线城市都大于1。所谓套户比，就是城市房屋套数和户数之比，大于1说明房子套数比户数还多，供过于求。
也就是说，目前只有一线城市仍有房屋短缺情况，其他城市都供大于求。第二是需求缩减。一方面，是大城市的有效需求越来越少。另一方面，大多数二线及以下城市的需求见顶。这种需求见顶，主要表现在大多数二线及以下城市的民众房屋自有率很高。
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