子非鱼 - 非住宅物业市场（二）｜非鱼论市
政府印花税第一招是2010年底的额外印花税，当时受影响的只有住宅物业，不少投资者便转投非住宅物业。笔者比较有印象的是2012年散货的大围金狮花园车位，当时一个车位约32万元，已有不少人认为是天价。其后政府为压抑楼价，向投资者的成本开刀，于2013年2月提出双倍印花税，不少人更加「认定」车位投资已成绝路。其后每次发展商散卖，都会被说成是「散货」、「炒风水尾」。
自2012年以来，车位升幅不比楼市弱。就以上述的金狮花园为例，当年1个车位32万元，近期已升到100至120万元。笔者有印象，个别车位在3、4年前，最疯狂时曾升至约170万元。在2012年时价值约230万元左右的金狮花园住宅单位，近期大约480万元，最高峰时亦只升至约520万元。以该屋苑计，车位升幅比住宅单位领先近倍。
非住宅物业最核心价值是空置率和租值，街舖空置率相对简单，在目标物业附近走一圈便一目了然。但其他如工厦、商厦物业便难以视察，许多时在座头的「水牌」并不反映现实。有些公司自己用作货仓或后勤办公室，并不会将公司名挂到水牌上；有些公司只名义上占用一个单位，在水牌上虽然有公司名，但实际上没有人在内工作；更有些是秘书公司，究竟属于有没有人在内工作都没法断定。
车位空置率有时并不容易单凭现场视察确认。以住宅屋苑内的车位为例，有人说在晚上11时后到现场看就容易看出端倪，皆因大部分住客都已返家。可是有些工商业大厦林立的地区缺乏车位，区内上班人员会在附近屋苑租用车位，这些车辆反而会在晚上驶走，造成屋苑停车场半夜出现较多「吉位」情况。
租金方面，工厦、写字楼和舖位租金资讯相当不透明。业主有时为了提高名义租值，会在租约内定明一些「桥妙」条款，例如长达3个月的空租期、免租假期、甚至同一业主相连或相邻舖位的大细边租约等。舖位甚至有分「阴阳街」之说，同一条街内车道的两边，人流较少、消费力弱的一边称为阴街；人流较旺、消费力较强的称为阳街。如果以阳街租金去评定阴街卖价，就随时招致重大损失。
车位租值则相对透明，在居民告示板上不时会贴出求租、放租告示，上面租值一般都相当贴近市价，不过车位租值相当受有没有上盖、上落层数、与座头电梯距离、车位阔度及易泊程度、甚至车位顶有没排水渠等有所差异。这类微细差异，可造成同一停车场内的车位，租值差额相差超过20%。
以非住宅物业而言，笔者仍然看好车位潜力，由于版位有限，留待下期详述。
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