李秀恒 - 内房发展 长远求稳｜恒声集
近日，根据《华尔街日报》的报道，曾经为内房三巨头之一碧桂园（2007）陷入信心危机，导致过去一周碧桂园股债双杀，虽然该公司提前兑付「20碧地02」未回售债券的本息，以释除市场疑虑，但不少人仍预测碧桂园或会步上恒大（3333）及融创（1918）的后尘，成为推倒中国内地房市的又一个影响力重大「骨牌」。
中央释出救市信号
中指研究院公布的数据显示，2023年上半年，内地百强房地产企业的销售总额为3.57万亿元人民币，按年微微增长0.1%。这主要是由于今年首季度楼市出现了「小阳春」，而步入第2季以来房地产市场明显降温。
7月24日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作时，指出「要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策」，并罕有地未见提及「房住不炒」。消息让市场看到了中央「大力救市」的信号，亦提振了投资信心。会后，全国各地不少地方政府都针对当地的房屋限购、限贷、限价政策进行不同程度的松绑，例如河南省郑州市发布了15条刺激楼市的政策，当中包括暂停执行限售、落实「认房不认贷」政策（即认购者在购房时未持有物业，不论过往有否贷款纪录都可享有首置优惠）等。
然而，这种救市政策是否能够立竿见影地提振房地产业呢？
笔者始终认为，中央对房地产行业的处理态度，一方面是要防止严格规管下的「硬著陆」，但另一方面更要避免房价重新疯涨乃至泡沫化。减少对房地产行业的依赖、降低其在经济中的比重、避免房地产过热现象，即使在「楼市寒冬」的近几年中，仍然被视为中央经济决策中的重点，因此对救市政策的理解不可简单视为扶持、重振旗鼓，而只是避免这个与民生问题息息相关的行业崩溃，甚至拖垮其他行业。
根据高盛发表的报告，预计内房市场未来数年将出现「L形复苏」，而非大家所期待的「V形反弹」。
可施政策刺激需求
当然对内房前景亦毋须过分悲观。首先，中央目前仍然有富余的政策手段可以刺激需求，例如减税、购房补贴、降低按揭利率及首期付款要求等，都可以有效地降低「上车」门槛，活跃市场；其次是当前的政策松绑多见于二线及以下城市，但楼价最为坚挺的北京、上海、广州、深圳等一线城市则较少参与，证实一线城市的房屋需求仍然较大；最后是随著人口数量红利转向人口质量红利，且全国的城镇化率处于50%至70%的快速增长区间，预计到2035年人口城镇化将达到73.1%，仍有条件支撑城市房地产健康发展。
香港经贸商会会长
李秀恒
