再举例说明银行以「净价」计算按揭金额

港楼讲按

王美凤

2023-07-26 09:30 HKT

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产经专栏

內容

上期提及实质可造按揭金额需以扣除所有折扣及回赠的「净价」计算，在发展商的回赠项目当中，有些属于成交后回赠予买家的固定金额，但有部份是属于附带不同准则的回赠优惠，又或属于有选择性，未必可完全确定买家是否会于成交后取得有关回赠，或未必可确定回赠金额，而银行对于新盘提供的回赠、补贴或优惠的计算方法不尽相同；本文再提及其他例子说明。

发展商提供二按贷款，指明若买家两年内清还二按，可享楼价1%回赠金额，对于这些类别的回赠，原则上未可确实预计买家是否会于指明期限内清还二按并因而取得回赠，但由于二按息率将会于两年低息优惠期后跳升至较高水平，银行或估计买家很有可能计划于两年内清还二按，故此有银行会在成交价全数扣减有关1%之回赠金额，以便计出「净价」。而部份银行则容许若买家声明不会按上述条件获取有关回赠，可不用在成交价扣减回赠金额。

又例如新盘提供巴士月票半价优惠、购物礼券，说到此可能读者已有疑问，若买家日常并非选搭巴士，未必会申请巴士月票，又或未必会使用指定商户的购物礼券，这些优惠都要在楼价扣减金额吗? 按照现时银行做法，虽然未能确定买家是否使用优惠，部份银行仍会以尽可能扣减所有回赠优惠的准则，估算大概金额并于楼价扣除，但亦有部份银行容许买家声明不会使用有关优惠而无须扣减金额。

人才计划推出后，市场上渐多出现「先租后买」置业配套，买家先租单位，若数年后落实买入单位，获发展商提供租金回赠；买家在申请按揭时，银行一般亦会将楼价扣减租金回赠金额后，以「净价」计算可造按揭金额。

在新盘销售中，发展商或提供形形式式的优惠、折扣、回赠、补贴、礼券等，买家宜先确定所选银行有关扣减优惠金额的方式及计算「净价」方法，以便了解实质可造按揭金额。

中原按揭经纪董事总经理王美凤

2023年7月26日