银行以「合约价」计算 是否超出按保楼价上限
发展商提供的新盘优惠大致分为两种方式，一是直接在楼价扣减折扣或优惠等同金额，二是完成交易后才予以回赠或优惠。有关优惠以楼价某个百分比的折扣减在售价上，故此最终写在合约上的价钱（「合约价」）往往低于售价。若买家需申请按揭保险，银行以「合约价」去评估物业是否符合申请资格，例如有否超出楼价上限，而非价单中的售价计算，例如物业在价单上售价是$1,100万，超过可借足9成按揭的楼价上限$1,000万，但由于扣减折扣后的合约价为$930万，买家可透过按保申请借足9成按揭。
两种优惠方式
「合约价」或未完全反映所有发展商提供的楼价优惠，例如未包括一些交易后才提供之回赠，有时市场上或会将回赠金额一并扣减后，计出一个「光猪价」供买家参考，但留意，银行以合约上的价钱即「合约价」去衡量个案是否符合按保楼价上限，这不论「合约价」是否已属「光猪价」。按上述例子，若买家仍可于完成交易后获提供回赠或补贴，尽管回赠金额未在「合约价」上反映，银行仍会以「合约价」评估按保资格；但留意，这只是用作评估按保准则下之可造按揭成数，但实质可造按揭金额则以扣除所有折扣及回赠的净价计算。
很多时新盘的「合约价」已因应买家选择的付款办法而扣减了有关形形色色的楼价折扣金额，例如售价是$800万，买家选用即供付款方法可享楼价折扣5%，发展商再以不同名目的优惠提供额外楼价折扣合共15%，折扣后「合约价」便为$680万；但银行并非就一定以「合约价」计算可造按揭金额，而是会参考有关合约和价单内容，以了解买家会取得多少回赠、补贴或优惠，以便于「合约价」再扣除回赠优惠等同价值之金额后得出「净价」，以「净价」计算可造按揭金额。例如上述「合约价」为$680万，买家可造6成按揭又或透过按保计划申请9成按揭，但涉及计算后之回赠金额达成交价之3%即$20.4万，扣减$20.4万后之「净价」便降至$659.6万，6成按揭之可造贷款额便降至$395.76万。
银行回赠计算法大不同
而在发展商的回赠项目当中，有些属于成交后回赠予买家的固定金额，但有部分是属于附带不同条件或准则的回赠优惠，又或属于有选择性，未必可完全确定买家是否会于成交后取得有关回赠，或未必可确定回赠金额，那么银行会如何处理这些回赠项目？现时银行对于新盘提供的回赠或优惠的计算方法不相同。下期再举例说明。
中原按揭经纪董事总经理王美凤
2023年7月10日
