张日强 - 坚尼地城地皮截标考验竞投价｜楼声随笔
张日强
2023-06-30 00:00 HKT
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市况有轻微回落之势，楼宇买卖亦稍见下跌，市场新盘表现较理想，二手楼市场则相对慢热，令到政府推出的地皮都备受一定压力。然而，地皮严重短缺，尤其位处市区的优质靓地仍极具投资潜力，今日截标的西环坚尼地城西宁街商住地皮，由于地皮位置理想，加上市区地皮罕有，相信一众发展商都会积极入标角逐，惟遇上近期市况正在慢热回调，估计入标价都会倾向保守审慎，特别是中标财团须保留2棵古树细叶榕及搬迁逾百年历史的东华痘局拱形牌坊等，加上建筑年期长达9年及利息成本等，预计都会影响财团的入标价。
保留古树及搬迁逾百年历史牌坊
整体市场气氛回软，尤其楼价连升4个月后断缆，5月份按月回落0.7%，或多或少都会影响今日截标的坚尼地城地皮入标价，虽然属市区罕有靓地皮，惟有关地皮都存在不少问题，当中包括单位设有限呎条款，不可少于280方呎；须保留2棵古树细叶榕及搬迁逾百年历史的东华痘局拱形牌坊等，亦须兴建临时公共交通总站和公厕，以及兴建一个全新公共交通总站及公厕等政府设施。另须进行岩土勘察工程，完成斜坡保养、预防山泥倾泻、缓解及补救工程，须于6个月内就发展项目提交噪音及渠务影响及定量风险的评估报告，加上建筑年期长达9年，较一般6年期为长，连同较长年期利息支出，相信对各财团的入标价都有极大影响，预期入标价都会倾向保守审慎，甚至乎有机会以每呎约5000元或以下的标价竞投，即标价仅约12亿。
发展年期长达9年 成本利息高企
该幅地皮面积约24327方呎，若作纯住宅发展，涉及可建总楼面约24.32万方呎；若作商住发展，最大可建总楼面约29.19万方呎。
张日强
保留古树及搬迁逾百年历史牌坊
整体市场气氛回软，尤其楼价连升4个月后断缆，5月份按月回落0.7%，或多或少都会影响今日截标的坚尼地城地皮入标价，虽然属市区罕有靓地皮，惟有关地皮都存在不少问题，当中包括单位设有限呎条款，不可少于280方呎；须保留2棵古树细叶榕及搬迁逾百年历史的东华痘局拱形牌坊等，亦须兴建临时公共交通总站和公厕，以及兴建一个全新公共交通总站及公厕等政府设施。另须进行岩土勘察工程，完成斜坡保养、预防山泥倾泻、缓解及补救工程，须于6个月内就发展项目提交噪音及渠务影响及定量风险的评估报告，加上建筑年期长达9年，较一般6年期为长，连同较长年期利息支出，相信对各财团的入标价都有极大影响，预期入标价都会倾向保守审慎，甚至乎有机会以每呎约5000元或以下的标价竞投，即标价仅约12亿。
发展年期长达9年 成本利息高企
该幅地皮面积约24327方呎，若作纯住宅发展，涉及可建总楼面约24.32万方呎；若作商住发展，最大可建总楼面约29.19万方呎。
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