改动单位 如何影响按揭审批
早前一个位于将军澳单位被发现拆除部分主力墙而受到市场关注，主力墙内部藏有钢筋，是支撑楼宇结构及用作承重的墙身，若主力墙被拆，便有可能构成楼宇结构风险。由于按揭贷款涉及抵押物业予银行，银行须确保按揭物业完好；若然单位有较严重违反《建筑物条例》的改动，基於单位有潜在结构风险，在圆满解除有关法庭命令前，银行一般不会批出按揭贷款。那么，对于一些曾进行改动、加建或僭建的单位，又或单位已被屋宇署发出建筑物命令（Building Orders），银行是否必然拒批按揭？
买卖流程当中，买方可从土地查册纪录了解单位是否已被发出违反《建筑物条例》的命令，第24条（Section 24）是较常见的建筑物命令，主要是关于拆卸、移去或改动建筑物，简称「拆卸令」，例如单位有违例僭建、改动、加建工程如天台玻璃屋、加建簷篷/围板，内部间隔改动等，被勒令拆除僭建物又或还原改建部分。若查册显示单位有第24条建筑物命令，现时较多银行做法是先评估有关违例改动的类型及严重性，以及若需进行清拆修复工程的复杂程度及/或费用，再决定是否接受承造有关按揭贷款。
若非属于涉及结构性或较大风险如拆除主力墙、改建开放式厨房引致阻塞逃生门及影响消防安全条例、又或僭建物危害单位结构等，银行仍可就着较轻微的僭建改动批出附带条件的按揭贷款，最常见做法是要求借款人签署一份承诺书（undertaking），承诺对于有关建筑物命令负起所有责任及涉及之费用。但留意，由于过程当中增添了额外评估及安排视察物业等工序，按揭审批时间或因而有所延长。
轻微僭建将要求签署承诺书
另外较常见的是建筑物命令第26条（Section 26）及第26A条（Section 26A），第26条是有关维修危险建筑物的命令，而第26A条是关于维修欠妥建筑物的命令，主要简称为「勘测令」及「修葺令」。对于这两项建筑令，银行同样需要衡量性质及状况再决定是否接纳按揭，但有部分银行是一律不接受被颁第26条建筑令的大厦单位，原因是大厦已被宣告为危险建筑物或可变为有危险性，风险相对较大。
这两项建筑令较多是针对大厦公用地方基于失修保养而形成的欠妥问题，如大厦已有决议方案及时间表进行维修补救工程，则有银行同样接纳买家可透过签署承诺书（undertaking）而获批按揭，当中买家须承诺负责作为大厦业主须承担有关修复工程的分摊费用。
银行对违例建筑物的取态及接受程度不尽相同，若准备买入之单位仍有未解除之建筑令，可先寻求法律意见。一些曾作非法改动或进行僭建的单位，即使未有被颁建筑令，仍不等于必然在按揭申请上完全不受影响。
2023年6月12日
