楼市的重点并不是新的供应而是转流量
个人认为取消楼市辣招不可能，楼市辣招不单只是稳定楼市的措施，也是稳定金融的措施，在环球量化货币之下，香港不断流入大量资金，如何令到资金泛滥之下市场仍然低泡沫？香港单是定期存款已经达8万亿港元，任何的消费力解放，也有如释放储于千仞之水！一发不容易收拾！
不过纵使如此，政府还是有责任将楼市辣招优化，令其维持到原意初心之外，减少其长期积聚的副作用！楼市辣招虽不可撤，但必须优化！因为副作用巨大，而且政府政策、市民包括一众楼市评论员也纷纷忽略其积聚的副作用！我们看转流率就看到香港楼市的病态！
我吩咐公司统计部做了近20多年的香港私楼转流率的比较（注: 私人住宅单位转流率是以全年二手私楼成交量占私楼总存量的百分比来计算。）
1997年转流率的数据评估大概是14.3%，是反映了当时成交过热！而2010年转流率是11.1%左右，显然经过2003年楼市低潮后，成交量开始回复正常，甚至再次走向炽热，并于当年11月政府开始推出楼市辣招！
于是，过去10年平均的楼市转流率只是3.6%，楼市辣招可以说是成功将成交量放在低活动水平！去到经历三年疫情后的2022年，我们的转流率去到更低2.8%，再创新低！
过低的转流率有很多副作用，更扭曲了人们对房屋政策的逻辑，首先我们会发觉放盘量大减，「林郑plan」未出之前的放盘量只是等同2010年出楼市辣招的时四成（以屯门二手楼盘放盘量为例），放盘量减少，成交量也减少，于是市场由本来是由大量成交去印证，变为由愈来愈少的成交去确认，当成交少的时间，会由社会上财富金字塔顶的人去成为买家，这样资产价格就自然与普罗大众脱节。
一手楼也日益成为主导，连政府的政策也忘记了转流率，而思维都是想用一手楼去满足整个市场，在社会上的财富流动，大财团享受到的于是较多，其他人只是纸上富贵，财富正不平等地分配。
公道地说，政府亦不是完全没有做事的，「林郑plan」甚至「波叔plan」都是去修补以上的错处的，但显然还未足够，我认为政府是有责任令市场的需求尽量往二手市场并得到充分的供应的，也鼓励更充分的二手放盘，因为有充分的二手放盘，才会有更合理价格出现，而一些二手没有市场供应的板块，政府应该用优惠政策鼓励发展商去兴建多一点！现实中是比我以上所说的更加严重的，以2009年至今为例，我们见到「A类」细单位（实用面积少于431呎）落成量占的比率由2009至2010年的5%去到2022的47%（根据差估署），显然我们的楼市正是进一步扭曲去发展的，我强调：处理楼市的重点并不是新的供应而是转流量！
2023年3月2日
