陈嬿淇 - 英镑新低届入市良机｜「淇」招致富
陈嬿淇
2022-09-07 00:00 HKT
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英国面临内外交困之局，于英国新首相消息公布前，英镑兑港元一度跌穿9算，较脱欧时还要低，直逼1980年代中期的历史低点。同一时间，当地的通胀继续升温，英国7月消费物价指数（CPI）按年升10.1%，通胀率升至40年来高位。物价飞涨，但工资追不上，又引发多个行业的罢工。
为应对通货膨胀严重问题，英伦银行把利率调升至1.75厘的高位，为过去27年来首见的新高，令业主的供楼成本无可避免地相应增加。英国7月Halifax房价指数按月转跌0.1%，结束了连升12个月的走势。英国楼价在未来是升或降，又或者会横行，大家都没有水晶球，无从预测，仍需要观察一段时间。当然有人认为英国经济前景不明而看淡楼市，但也有人认为英镑今年累计跌逾一成，是入市良机。从笔者的角度，即使目前楼价或会有轻微下调的迹象，亦不宜存有「等跌」的心态，因为如果下降3至5%，但英镑一旦回升，就得不偿失。
现时英国按揭计划息率一般已达4.2至4.8厘，未来有可能仍会再加息，以5.5厘租金回报率计，扣除开支及税项后的回报所余无几。相反以香港银行同业拆息（HIBOR）按揭息率H加1.3厘、封顶位最优惠利率（P）减2.75厘，亦即实际封顶位为2.5厘计，就算扣除开支仍可有近1.5%回报，套利能力更有增无减。加上港元和美元挂钩，受惠于美元强势，英镑低水令英国楼更抵买。因此，笔者有客户就调整买楼策略，将香港物业作加按，再「Full Pay」外国物业，从而减低借贷成本和风险。
天爵国际物业董事总经理
陈嬿淇
为应对通货膨胀严重问题，英伦银行把利率调升至1.75厘的高位，为过去27年来首见的新高，令业主的供楼成本无可避免地相应增加。英国7月Halifax房价指数按月转跌0.1%，结束了连升12个月的走势。英国楼价在未来是升或降，又或者会横行，大家都没有水晶球，无从预测，仍需要观察一段时间。当然有人认为英国经济前景不明而看淡楼市，但也有人认为英镑今年累计跌逾一成，是入市良机。从笔者的角度，即使目前楼价或会有轻微下调的迹象，亦不宜存有「等跌」的心态，因为如果下降3至5%，但英镑一旦回升，就得不偿失。
现时英国按揭计划息率一般已达4.2至4.8厘，未来有可能仍会再加息，以5.5厘租金回报率计，扣除开支及税项后的回报所余无几。相反以香港银行同业拆息（HIBOR）按揭息率H加1.3厘、封顶位最优惠利率（P）减2.75厘，亦即实际封顶位为2.5厘计，就算扣除开支仍可有近1.5%回报，套利能力更有增无减。加上港元和美元挂钩，受惠于美元强势，英镑低水令英国楼更抵买。因此，笔者有客户就调整买楼策略，将香港物业作加按，再「Full Pay」外国物业，从而减低借贷成本和风险。
天爵国际物业董事总经理
陈嬿淇
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