廖嘉豪 - 内房再陷停贷风波｜花旗看天下
廖嘉豪
2022-07-19 00:00 HKT
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内地未能完工的楼盘业主纷纷停止偿还按揭贷款，市场忧虑触发骨牌式危机，监管机构终于出手，昨日银保监指要千方百计推动「保交楼」，指导银行有效满足房地产企业合理融资需求，协助推进项目快复工、早复工、早交付，内房股星期一普遍反弹。
内地楼市吹淡风并非一朝一夕，国家统计局上周公布楼市数据整体仍然疫弱，6月房地产投资跌幅扩大至按年跌9.4%，上半年按年跌5.4%，新开工量按年减少45%，落成量按年跌41%，均创下历史最大降幅，并重回2010年6月水平。唯一较好亮点是笔者几星期前与大家分享过的销售数据，6月房地产销售额按年跌幅收窄至21%，按月更加反弹68%，主要受惠于疫情封锁措施撤销后，发展商加快推售新盘，之前积压或者换楼需求释放，而且三线城市放宽楼市调控措施。
不过近期罢供按揭事件发酵，有机会阻碍楼市销售复苏，按揭贷款相关的断供风险，或因就业市道转差而加剧，物业交付或大幅延期的疑虑下，买家预期亦受冲击，7至8月楼市成交可能较6月疲软，9至10月将是情况是否回稳的关键时间。
内银资产质素影响仍可控
15家内地银行已经披露相关按揭或演变成36亿元人民币的潜在坏帐。截至去年，内地24个重点城市，要推迟交楼的物业涉及单位数目18.6万个，相当于2021年一手楼销售的9%。基于压力测试，花旗认为事件暂时对中资银行资产质素的影响仍属可控，估计在最坏情况下，这一波暂停偿还按揭贷款引发的新增不良贷款，可能达到5610亿元人民币，仅相当于截至目前，内地银行整体未偿还住宅按揭贷款余额38.3万亿元人民币的1.46%。不过，以花旗研究覆盖的银行作参考，截至2021年底，按揭贷款中不良贷款率约为0.35%，意味不良贷款潜在升幅亦属显著。
花旗认为，近期内房股股价仍可能波动，因为按揭贷款不还款个案或增加，可能需要1至2个月才能完全消化；其次是发展商近期又减少推售新盘、天气炎热和新冠疫情可能卷土重来，7月销情似乎较弱；还有上半年业绩可能乏善足陈；7月初又出现了一些信贷违约事件。花旗认为9月及10月销售，将是确定资产负债表能否在第四季企稳的关键；在私营企业去杠杆的情况下，房地产新投资可能有待明年第二季才开始。随著10月及11月的中共二十大和第四季可能推出的财政刺激措施，稳定的楼价相信仍是政策底线。
花旗银行投资策略及环球财富策划部主管
廖嘉豪
内地楼市吹淡风并非一朝一夕，国家统计局上周公布楼市数据整体仍然疫弱，6月房地产投资跌幅扩大至按年跌9.4%，上半年按年跌5.4%，新开工量按年减少45%，落成量按年跌41%，均创下历史最大降幅，并重回2010年6月水平。唯一较好亮点是笔者几星期前与大家分享过的销售数据，6月房地产销售额按年跌幅收窄至21%，按月更加反弹68%，主要受惠于疫情封锁措施撤销后，发展商加快推售新盘，之前积压或者换楼需求释放，而且三线城市放宽楼市调控措施。
不过近期罢供按揭事件发酵，有机会阻碍楼市销售复苏，按揭贷款相关的断供风险，或因就业市道转差而加剧，物业交付或大幅延期的疑虑下，买家预期亦受冲击，7至8月楼市成交可能较6月疲软，9至10月将是情况是否回稳的关键时间。
内银资产质素影响仍可控
15家内地银行已经披露相关按揭或演变成36亿元人民币的潜在坏帐。截至去年，内地24个重点城市，要推迟交楼的物业涉及单位数目18.6万个，相当于2021年一手楼销售的9%。基于压力测试，花旗认为事件暂时对中资银行资产质素的影响仍属可控，估计在最坏情况下，这一波暂停偿还按揭贷款引发的新增不良贷款，可能达到5610亿元人民币，仅相当于截至目前，内地银行整体未偿还住宅按揭贷款余额38.3万亿元人民币的1.46%。不过，以花旗研究覆盖的银行作参考，截至2021年底，按揭贷款中不良贷款率约为0.35%，意味不良贷款潜在升幅亦属显著。
花旗认为，近期内房股股价仍可能波动，因为按揭贷款不还款个案或增加，可能需要1至2个月才能完全消化；其次是发展商近期又减少推售新盘、天气炎热和新冠疫情可能卷土重来，7月销情似乎较弱；还有上半年业绩可能乏善足陈；7月初又出现了一些信贷违约事件。花旗认为9月及10月销售，将是确定资产负债表能否在第四季企稳的关键；在私营企业去杠杆的情况下，房地产新投资可能有待明年第二季才开始。随著10月及11月的中共二十大和第四季可能推出的财政刺激措施，稳定的楼价相信仍是政策底线。
花旗银行投资策略及环球财富策划部主管
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