商业房地产市场在经济逆风中持续展现韧性
世邦魏理仕最新发表的《2024年第一季香港商业房地产市场观点》指出，尽管香港经济面对息口上升、投资情绪疲弱及入境人数未如理想等挑战，但商业房地产市场在2024 年第一季中表现出韧性，各个板块趋势各异。
世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示：「本个季度，写字楼租赁势头按季及按年均有所改善，但随著新供应进入市场，空置率进一步上升；由于各个核心区空置率下降至个位数水平，零售租赁速度放缓； 另一方面，中国经济复苏缓慢，各国贸易冲突持续为工业租赁市场带来挑战；负利差和租赁需求复苏的不确定性导致投资市场情绪持续疲弱。随著入境旅游及整体经济势头持续复苏，及政府撤销所有楼市辣招，我们预计2024 年内房地产需求将继续改善。」
世邦魏理仕2024年第一季度市场观点及专家评析
甲级写字楼
- 在2024 年第一季度，受近期竣工项目的搬迁及整合需求带动，写字楼租赁量较上季增加35%，达 130 万平方呎。 本季登记的交易中，超过 75% 的空间面积低于 5,000 平方呎。
- 净吸纳量达 612,000 平方呎，其中 400,000 平方呎涉及三座新竣工商业楼宇的预租。 本季度净吸纳量为自 2018 年第三季以来的最高水平（当时太古坊一号全面竣工）。
- 除大中环地区外，大多数核心区净吸纳量均呈正值。由于租户在同一地区内搬迁，并租用更多空间，港岛东已租用空间增加了 71,600 平方呎，为自 2022 年第四季以来的首次增长。AIRSIDE的数宗大型交易令九龙东录得 233,300 平方呎的净吸纳量。
- 新增供应面积达925,200 平方呎，加上新项目预租进展缓慢，导致整体空置率再创历史新高，达1,470 万平方呎，即7%。
- 空置率过剩导致租金按季下降2%，连续第20季下降。
世邦魏理仕香港顾问及交易服务执行董事兼主管冯慧诗表示：「2024 年第一季度，新租赁活动按季有所改善，其中近三分之一由银行金融行业推动。 较大型的交易涉及不同政府机构。市场的新增供应将净吸纳量和空置率进一步推向更高水平，也为租户提供了更多新选择。 启德等非核心区地点继续吸引租户。 展望未来，由于企业继续主张控制成本，加上新办公室供应量进一步增加，预计空置率将呈现上升的趋势，租金继续在今年剩余时间受压。我们预计短期内写字楼租赁市场将继续有利于租户。」
商舖
- 零售租赁势头放缓，部分原因为空置率下降，而本季零售额及旅客人数增速放缓，但仍保持上升趋势。继2023年全年增长2%后，1月零售业销货额较去年同期上升0.9%，2月份上升1.9%，为连续15个月上升。
- 租赁需求扩张导致空置率按季下降5个百分点至 6.6%，为 2019 年第四季以来的最低水平。四个核心区空置率均录得个位数，为 2018 年第二季以来首次出现。中环空置率跌幅最大，下降5.3个百分点至6.6%。尖沙咀及旺角空置率分别下降 2.9个百分点及 2.3 个百分点，至 5.8% 和 7.4%。 铜锣湾空置率则维持不变。
- 尽管餐饮和奢侈品零售商扩张速度有所放缓，但与娱乐相关的零售商在本季表现活跃。
- 空置率下降导致核心区街铺按季上升7%，为2022年第三季以来最大增幅。
世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖部资深董事兼主管温运强表示：「本港过去几季度租赁活动活跃，四个核心区街铺空置率降至个位数。 由于空置商铺选择减少，2024 年第一季的租赁势头减弱。虽然部份餐饮商缩小经营规模，但本季仍出现许多新餐厅开张。 核心区街铺租金上升2.7%，为2022年第三季度以来的最大的按季增幅。预计零售商将审视本港入境旅游的复苏情况，加上政府致力推出更多国际活动，商铺租赁板块前景乐观。」
工业及物流
- 1-2月贸易总额年增9%。若果升势持续至三月份，将标志著连续第二季同比增长。货柜吞吐量年增3%，为自2022年第二季以来的首次增长，航空货运量年增21%。
- 2024 年第一季租赁势头依然疲软。最大的交易为Rhenus Logistics 租用 Goodman Westlink 达178,400 平方呎的物流仓储空间。其他包括Silk Full Management在菜鸟智慧港租赁总计170,000平方呎的空间。
- 仓库空置率上升2 个百分点至5.6%，并随著租户缩小现有规模，预计空置率将进一步上升。
- 空置压力不断增加，导致仓库租金较上季下降1%，为自2020年第四季以来的首次季度跌幅。
世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示：「由于中国经济复苏缓慢，工业板块的租赁量连续第三季疲软。本季租赁需求有限，主要来自贸易及物流行业。即使全球经济逆风或未能支缓整体需求快速复苏，但本地零售额增长或推动今年仓存空间需求。 此外，北部都会区发展涉及回收棕地，将带来搬迁需求。」
资本市场
- 2024 年第一季度商业地产投资额（交易金额超过 7,700 万港元，不包括纯土地或相关交易）按季微跌5%，至 132 亿港元。
- 投资势头放缓部分由于美联储决定在2024 年第一季维持利率不变。一个月期香港银行同业拆息 (HIBOR) 从2023 年12 月的6% 降至3 月份的4.8%，而香港最优惠贷款利率则维持不变。
- 本季仅录得13宗交易，其中两宗重大交易占总投资额的84%，包括台湾投资者以70亿港元收购中环盈置大厦，以及华懋以40亿港元向新世界收购D ‧ PARK商场。在持续的高利率环境下，多数投资者继续采取观望态度。
世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：「政府在2月份撤除所有辣招，及放宽商业物业的按揭成数上限，为投资者提供了更友善的环境。 然而，在持续高利率的情况下，负利差仍然为投资者的一大障碍。本季度投资需求尚未出现明显复苏，但整体投资额较上一季仍保持韧性。 在本季度，我们注意到写字楼和仓库物业的价格调整已经放缓，而零售物业的价格调整正在上升。若果下半年有进一步减息的迹象，我们预计投资势头将逐步加速。」
