香港商业房地产市场应对经济逆风和高利率的挑战

世邦魏理仕最新发表的《2023年第三季度香港商业房地产市场观点》指出，全球经济正在市场不确定性及持续高利率的阴霾中举步维艰。经济逆风继续影响商业房地产市场，其中投资活动首当其冲。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示：「在第三季度，纵使香港商业房地产市场继续应对全球经济挑战及进一步加息的压力，但部分板块呈现韧性。结构性变化使整体市场活动维持低位，但一些行业较前几季有所改善。由于搬迁和整合需求的带动，办公室市场活动有所改善。与旅游有关行业的需求持续改善，令零售租赁气氛维持正面。零售业复苏亦确保了零售相关企业的物流需求回升。然而，加息继续加深负收益，进一步拖累投资市场。」

世邦魏理仕2023年第三季度市场观点及专家评析

甲级写字楼

• 2023 年第三季的租赁量较上季度增加 32%，达 100 万平方呎，与 2023 年第一季大致持平。租赁活动继续主要由搬迁及整合需求推动。
• 2023 年第三季净吸纳量为正数，录得209,000 平方呎。大中环及港岛东出租率显著下降，但九龙东的出租率有所上升，部分是受到九龙湾区内某些强制搬迁所致。
• 季内并无新增供应，加上整体净吸收量为正数，使整体空置率轻微下降2 个百分点至 15.8%。总空置面积仍高达 1,360 万平方呎。
• 需求有限及空置率持续高企导致租金按季进一步下降4%，较 2023 年第二季度的 0.5% 跌幅有所加快，并标志著连续第 18 个季度录得跌幅。中环核心区租金在2023 年第二季度基本持平后，第三季度跌幅最大，按季下跌 1.4%。尖沙咀和九龙东区内录得新租赁及有业主暂缓进一步减租，租金分别按季微升 0.2% 及 0.3%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示：「办公室租赁需求较 2023 年第二季略有回升。当中，部分租户因受到九龙湾国际展贸中心重建计划的影响需要搬迁，以致九龙东的租赁活动明显较为活跃。即使本季度净吸纳量为正数，但整体空置率仍维持于约16%。部份写字楼租户仍视节省成本为主要目标，策略性地寻求设施齐全的写字楼空间，以减少搬迁的资本支出。港铁及医院管理局等公共机构在本季相对活跃，分别完成一些较大的租赁交易。」

商舖

夏季访港旅客人数急升，2023 年第三季度接待旅客人数为 1,040 万人次，较 2023 年第二季度的 840 万人次增加 23%。然而，三十天移动平均旅客人数自9月起一直下降，在学校假期后逐步恢复正常。

• 2023 年第三季整体零售市场情绪进一步改善。零售业总销货价值较去年同期持续攀升，7 月和 8 月合计较去年同期增加1%。然而，与 2023 年第二季和 2023 年第一季分别年增 17.5% 和 24.1% 相比，第三季度数字按年增长持续放缓。
• 核心区街铺整体租赁量按季减少4%至368,000平方呎。在主要零售业中，餐厅和化妆品/药品零售商相对较为活跃，占本季度租赁量的41% 。
• 良好的租赁需求使空置率微跌2 个百分点至11.4%。铜锣湾空置率下降2.6个百分点至5.3%，为所有子区份中最低。尖沙咀空置率下降 2.9 个百分点至 13.0%。中环空置率自 2021 年第二季以来一直维持个位数，第三季空置率反升 3.9 个百分点至 10.5%。
• 市场气氛及空置率向好令核心区街铺租金增长在 2023 年第三季度进一步加快，按季增加4%，而 2023 年第一季和 2023 年第二季度分别按季增长 1.2% 和 1.9%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖部资深董事兼主管温运强表示：「由于入境旅客持续上升，鼓励部份零售商在核心购物区内寻求扩张机会，零售租赁市场在 2023 年第三季继续保持良好势头。 然而，学校假期期间港人外出旅游令零售整体业务增长放缓，平衡了整体情况。黄金周假期及政府的「夜缤纷」计划将带来整体客流量和业务的显著提升，为零售和餐饮业创造正面前景。 预计 2023 年第四季租赁势头继续保持健康。」

工业及物流

• 贸易总额在连续四个季度出现两位数跌幅后，6 月和 7 月按年下降4%，情况稍为改善，但贸易总额持续录得负增长。同期集装箱吞吐量按年跌 13.8%，但空运量较去年同期反弹 6.2%。
• 租赁势头稳定，各产业贡献更为均衡。与零售相关需求包括一家奢侈品零售商在 Goodman Westlink 整合租赁 220,000 平方呎。另外，比亚迪在香港纱厂工业大楼第六期租用10万平方呎，以作4S中心。
• 由于菜鸟香港智慧港的落成，仓库空置率从5%跃升至5.5%。撇除新增供应，空置率降至 1.9%
• 虽然仅涉及少数工业物业所影响，但低空置率推动租金按季上升7%。未来新增供应及终止租约所释出的空间引起了部份业主的担忧。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示：「由于整体贸易业疲软，有效空置率持续低位，2023年第三季租赁势头持续放缓。消费市场情绪回暖，零售业物流需求开始增长，占2023 年第三季新租赁量的32%。电动车的快速普及亦促使一些新汽车品牌积极寻找合适的空间，进驻香港市场及扩张。如果中国内地经济加快复苏，带动贸易产业增长，香港物流业未来几季的前景将改善。传统工业区的低空置率或会促使物流和仓库营运商在未来几个季度考虑其他郊区的可用空间。」

资本市场

• 继美国 7 月再次加息 25 个基点后，香港主要银行于 2023 年第三季将最优惠贷款利率上调5 个基点。一个月银行同业拆息(HIBOR)从 2023 年 6 月的 4.9%升至 9 月的 5.4%，为 2007 年 9 月以来的最高水平。
• 尽管投资市场按季度有所改善，但整体势头仍偏低。2023 年第三季度商业地产投资额（交易金额超过 7,700 万港元，不包括纯土地或相关交易）按季上升29% 至 69 亿港元，连续第二季投资额未能突破 100 亿港元大关。 虽然交易宗数与 2023 年第二季持平，但数字仅为过去四个季度平均值的 51%。
• 大部分投资金额涉及重建项目及用家入市。许多交易为策略性收购，例如中旅以98亿港元收购君悦居。该物业将与邻近的建筑物合并进行重建。 此外，招商局以7.78亿港元购入信德中心招商局大楼一层，并连同上层作业务扩张。
• 连同这两项交易及个人投资者的其他收购一并计算，中资在 2023 年第三季度投入了 22 亿港元，占总投资的 32%，与上一季持平。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：「高利率环境下商业房地产投资市场相对平静，加深负收益。专业投资者大多从旁评估不同市场趋势，而对回报率不太敏感的用家则更积极寻找折扣资产。借贷成本预计将在较长时间内维持高位，投资市场或在今年剩余时间内保持整体平静。随著消费市场情绪改善，零售资产仍将受到本地投资者关注。若果政府在《施政报告》中放宽针对房地产需求的限制措施，整体投资市场气氛或在年底有所改善。」