减息｜港银今年首次减P 供楼族每借500万悭几多？业界料今年再减空间有限

更新时间：12:30 2025-09-18 HKT
发布时间：12:30 2025-09-18 HKT

【美国减息/港银减息】本港银行跟随美国减息，汇丰、中银及渣打均下调港元最优惠利率（P）0.125厘，可令供楼人士负担稍为减轻，以按揭500万元、供30年计，业主每月供款可减347元。不过，按揭业界人士预计，即使美国再减息，港银最多只能再多减一次，幅度仅为0.125厘，并锁定5厘为今次减息周期的底部。

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中原按揭王美凤：年底前减P周期完成

中原按揭董事总经理王美凤指出，汇丰银行下调最优惠利率（P）0.125厘具指标性作用，料其他银行将陆续跟随。目前H按息以P按为基准之封顶息率计算，银行减P令目前新按及供楼人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘后，市场按息由3.5%减至3.375%（以H+1.3%、封顶P-1.75%，P为5.25%）计，令供楼负担有所减轻。

中原按揭董事总经理王美凤相信年底前减P周期完成。

王美凤又指，港P对上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，合计只有0.875厘，是次减息周期港P减幅预计亦会少于美息。她指，去年港银已累减P达0.625厘，虽然料年底前银行进一步减P，但预计累计幅度只有0.25厘，届时银行基本活期存款息率将降至近零水平，存息已减无可减，故此相信年底前减P周期完成，而按息何时进一步回落需视乎未来拆息回落步伐及幅度。按照现时H按封顶息水平，当未来1个月拆息跌至低于1.95%，按息将会跌穿封顶息而进一步下降。

按揭500万元、供30年计，业主每月供款可减347元。

经络按揭曹德明：HIBOR回落空间有限

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，港银减息后业主可进一步节省利息开支，即时减轻供款压力，同时市民入市信心亦有所增加，可带动楼市交投量增加，促进经济及楼按市场的复苏。息口下跌，部份银行对按揭业务取态将转积极，配合政府近年放宽多项楼按措施，对楼按市场带来正面作用。

借500万元每月供款减347元

假设贷款额500万元、年期为30年，减息前，P按息率及H按封顶息率为3.5厘，每月供款为22,452元，入息要求为44,904元；减息后，实际按息下调至3.375厘，每月供款将减少347元至22,105元，入息要求将减少694元至44,210元。

他又指，若果美国于年内再度减息，料本港银行将根据自身商业策略，下调最后一次最优惠利率（P），幅度为0.125厘，其后最优惠利率（P）将回复至加息周期前的水平。

拆息方面，今日一个月HIBOR报3.36厘，并连续9个工作日维持3厘以上水平。曹德明说，虽然美息回落，但与HIBOR仍有差距，认为HIBOR回落空间有限，除非再有资金流入香港，短期则有望反复回落，惟短期内难重返6月份约半厘的低位。

经络按揭曹德明表示，港银减息后业主可进一步节省利息开支，即时减轻供款压力，同时市民入市信心亦有所增加。

星之谷庄锦辉：银行或降封顶息吸客

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉形容，是次减息幅度不大，但预料年内尚有一次减息机会。庄锦辉指出，在P下调0.125厘后，新造按揭实际按息由3.5厘微降至3.375厘。以每100万元贷款、还款期30年为例，每月供款仅由4,490元减至4,421元，即每月只节省69元，减幅约1.5%。即使是500万元的贷款，每月也仅能节省约345元。

联储局重启减息步伐，市场甚至预期美国联储局年内仍有一至两次减息机会，但庄锦辉认为，港银减息却可能接近尾声。他解释，现时最优惠利率5.125厘，已非常接近2008年金融海啸后的低位水平，银行进一步减息的空间已非常有限，他预料，即使美国再减息，港银最多只能再多减一次，幅度仅为0.125厘，并锁定5厘为今次减息周期的底部。

虽然最优惠利率未来的下调空间非常有限，但庄锦辉提醒，银行之间的按揭业务竞争依然激烈，他预料，银行未来或会透过下调封顶利率（Cap rate）或增加现金回赠等方式吸客，他建议，近两、三年内置业或未曾转按的业主，届时应积极评估自身的按揭计划。透过转按，不但可即时享有更低的实际利率和更高的现金回赠，更能锁定未来两至三年的低息环境，达致更显著的悭息效果。

中原陈永杰：第四季物业成交量料升30%

美国联储局昨公布减息0.25厘，属特朗普今届任期的首次，官员亦预测今年余下的两次议息会议会再减半厘；同时香港主要银行亦宣布下调最优惠利率0.125厘。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，昨日施政报告有利楼市措施，叠加今日减息，属楼市双响炮的好消息，料受惠于两项好消息，第四季物业成交量有望按季升30%。

昨日施政报告放宽新资本投资计划、增加非本地生学额、加快土地供应等都对物业市场长远有帮助。而美国联储局减息，对香港楼市具即时影响，业主供楼成本即时减轻。陈永杰指，减息令企业融资成本降低，对经济复苏有帮助。而对一众供楼人士帮助更是直接及即时，以500万元物业，供款30年计算，减息0.125厘后，每月供款可减轻约348元。

中原陈永杰料第四季一二手成交量将按季升30%，全年楼价及租金预测升5%。

他指出，租赁需求不断增加，租金高企不下，8月份中原城市租金指数CRI最新报129.57点，按月上升1.12%，已连续两个月创历史新高。在租金升、息口降的诱因下，将促使租客「转租为买」，以中原地产CCL 143个成份屋苑及现时按息3.375厘计，已有94个屋苑出现供平过租，占65%。除了供平过租触发租客转租为买外，减息亦令定存吸引力大大降低，相信将吸引资金流入物业市场，买楼收租个案将增加。

陈永杰续指，虽然楼价成功寻底，但升幅缓慢，港楼仍属低水资产，港股已由18000点升至27000点，升幅近50%，金价亦属创新高，惟香港楼价仍处9年低位。受惠于港股造好，近月物业成交亦有所回升，一手成交已连续两月破2000宗，中原地产9月份促成的二手宗数较上月同期升25%。一二手成交逐渐回暖，加上施政报告及减息两大利好消息，陈永杰料第四季一二手成交量将按季升30%，全年楼价及租金预测升5%。