推动市区更新 必须多管齐下
近月发生了多宗市区旧楼冧石屎意外，再次唤起市民对楼宇老化问题的关注。除了要求当局加强执法和支援旧楼进行维修保养，亦有声音认为市区重建局应加快旧区重建速度，更彻底地解决香港的旧楼失修问题。在另一边厢，不少人关注市建局未来可能出现营运赤字及短期资金流问题，或会拖慢整体的收购重建步伐。事实上，部分旧楼业主迟迟不愿花钱进行维修，原因之一可能亦是等候、或期望市建局会提出收购建议，久而久之反而加剧了失修问题。
一些旧楼住宅业主希望由市建局收购其物业，主因是该局的「同区7年楼龄」赔偿政策，将本身往往已超过四、五十年甚至更为老旧的失修楼宇，换来相当于「半新楼」和一般高于私人发展商收购的楼面呎价，除了更能协助他们改善生活与居住环境，某程度更可说是带来了更大的收益。
由于过去不少市区旧楼都未有用尽其地块的核准地积比，在重建后一般可增加一定的楼面面积，而市建局亦毋须为有关额外楼面或改划向政府补回地价；再加上过去十多年的楼价上升和低息环境，令到市建局在需向住宅业主支付「同区7年楼龄」收购价的政策基础下，大部分重建项目在推出市场后仍能录得盈利，足以支持其他出现亏蚀的保育及复修项目和进行更多的收购，并为该局累积了逾200亿元的现金储备和约500亿元的净资产。
「7年楼龄」赔偿政策已过时？
然而，随着楼市回软，息口上升，以及可望大幅增加楼面面积的项目买少见少，预计未来部分市建局项目盈利将大减，甚或会录得亏蚀。与此同时，社会期望市建局进行更多包含多组旧楼，多条街道，以及相关的公共空间和社区设施的「小区发展」项目，相关项目动辄需要数以百亿元、甚至千亿元的收购资金，大大增加了该局的长远财政及短期资金流不足压力。
为应对上述情况，近日有人提议透过检讨「同区7年楼龄」政策，以减轻市建局进行大型收购重建的资金压力。有关政策当年曾在立法会引起激烈辩论，有人质疑7年楼龄赔偿是过于慷慨及难以持续，认为10年楼龄才合适，但同时也有人要求改为更慷慨的5年、3年，甚至以新楼换旧楼。7年楼龄赔偿可说是政治妥协的产物，即使现时香港社会已不再事事政治化和民粹化，要调整有关政策相信仍相当困难。
多项建议有其困难与局限
有人建议进一步增高相关重建地块以至整个旧区的地积比，来提高市建局及发展商进行收购重建的诱因和财务可行性。但这样可能有违当局通过市区更新来降低旧区居住密度，将部分人口向外扩散迁移，从而让市民可以「住大啲、住松啲」的政策原意。
另一做法是引入「地积比转移」概念，容许进行重建时，将该区地块未用尽地积比的现有楼宇和设施的剩余可建楼面，转移到区内其他相关的重建发展项目，并套用「一地多用」模式，重建或加高现时只有单一或较少用途的低矮社区设施，例如球场、泳池、停车场及体育馆等，作为住宅或写字楼等其他用途。笔者并不反对有关做法，但始终并非所有重建项目和地区都适用。
也有人认为，政府应向市建局进一步注资，或提供信贷担保，让该局能增加向外借贷及减少利息支出，但问题是政府现时亦面对财赤，未来还有不少大型基建及发展项目或须向市场融资，加上息口在可见将来仍会维持在较高水平，所需的资金非常庞大，故估计当局难以答允。
上述多项建议似乎都有其困难与局限，是否意味市建局的财政问题和香港的旧区重建困局将难以解决呢？笔者认为只要有关当局积极主动，灵活变通，懂得在固有框框外思考，方法总会比困难多。包括将「地积比转移」由区内扩展至区外、利用中部水域人工岛和北部都会区等新发展区的新增土地、引入「先收购、后发展」以外的重建模式、善用市场力量促进私人重建发展等，多管齐下推动香港的市区更新工作。由于篇幅所限，下期再向读者详述有关建议。
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨
2023年8月14日
