用经历换取日本最好的楼给香港人
经历完三年疫情，亚洲地区各个政府都不约而同的使出绝招抢旅客，香港有「你好，香港！」，既送机票，又派旅客消费劵；台湾政府推出旅客入境抽奖活动；马来西亚和新加坡分别推出玩游戏送机票和免费旅游体验活动；至于港人最爱的日本，暂时未见甚么大的优惠政策，但旅客人数已经是自放寛旅游限制以来屡创新高。
根据日本政府最新统计数据显示，4月份入境日本的外国旅客达到近195万人次，比上月的约181.7万人次还要多，与去年同期相比增加了14倍，也是2020年2月疫情爆发后，访日人数最多的一个月，当中香港旅客占了15.2万人次。日本就是一个不需要推出优惠，不需要太多宣传，单凭实力、质素和口碑，自自然然会吸引到旅客的地方。
当初进军日本物业市场，就是因为自己本身都是日本迷，与其每次去日本都住酒店，倒不如加入日本物业市场，成为日本物业的香港代理。在日本，做游客很容易，但要融入成为他们的一份子却很难！日本人将最好的都留给自己人，以前帮日本人卖楼只能卖货尾，有些甚至会限制卖多少间，这些潜规则触发起我自己买地起楼的念头。
我是一个即使只是一个闪过脑海的念头，都全力以赴尝试的人，而且更要做到一鸣惊人。大家有听过外国人到日本拜师学艺的奋斗故事吗？由成为物业代理到变成买地起楼的地产发展商的路程，正正让我彻底感受到到日本拜师学艺的感觉。不是单单有钱便可以做到，当中是要拿出200分的诚意，了解各类许可证、牌照，跟日本人打交道，交出大量的功课，用尽所有方法表现出自己对这个行业的热诚和忠诚。
要深入日本市场必须先了解日本楼市，最好亦对当中的文化、制度略知一二。香港人喜欢讲价，喜欢「自己赚了」的感觉，但日本楼是明码实价，绝不议价；日本发展商绝大部分都不会帮海外人士做贷款，原因是他们也不懂，也不觉得需要协助，你以为有入息证明便可以到银行自行申请﹖事实是大部分海外人士申请按揭都不易受理，日本银行对外取态相当保守，他们宁愿不做都不想有麻烦或出错。那么在香港随便找个代理总可以了吧？正如我刚才所说，好的单位都只剩下货尾，流到海外市场的再不是就是连日本人都没兴趣的项目。
曾经听过有人说，日本离香港这么近，想买楼直接过日本买就可以了，何必找代理。说得出这番话的人，我很肯定从未试过找日本经纪买楼。日本人做生意的朋友应该很清楚，日本人要很充分认识、了解你，才跟你做生意、打交道，再加上语言上不通，就算你肯给他们佣金，他们也不一定卖楼给你，原因是他们不了解你！
即使你不需要贷款，日本人跟外国人买卖物业仍然是会加倍小心，以大阪物业为例，很多香港人投资是以出租民宿为目标，但事实上很多日本发展商都不想做民宿的业务，因为民宿是一个非常繁琐的生意。第一，对于楼宇建筑，民宿比一般住宅规范较多；第二，若租住的对象是外国人，日本人会觉得无从入手，所以日本发展商为了避免麻烦，都宁愿卖给本地人。
正正就是因为我在多年前已经经历过上述的难关，才明白作为一个外国人要买日本楼是多么的困难，亦因此令我决心开拓日本市场，成立FMI Japan，提供一条龙服务，由代理放盘、投资分析、税务顾问、法律支援、物业管理、代办经营管理签证等全部一手包办，不但方便买家，也希望可以为香港人和新加坡人拓展日本物业的市场。要分享的开发日本楼的血汗史实在太多太多，同时在这几年间学习到的买楼贴士亦不少，有兴趣的朋友可以阅读我刚出版的新书《买日本楼100问》，让大家在投资前都做足功课，免走寃枉路。
2023年5月25日
