北部都会区发展的局限与挑战
特区政府在2021年《施政报告》提出《北区都会区发展策略》，透过发挥「一国两制」、背靠祖国的独特地位和优势，与深圳合作推展「双城三圈」的规划和发展概念，将香港北部发展成一个宜居、宜业、宜游的现代为都会区，为香港、深圳，以至整个粤港澳大湾区的未来发展注入新动力。拟议的北都占地达300平方公里，是规划中的中部水域人工岛的30倍，潜力无限，机遇处处，但同时亦存在不少现有的局限和挑战，有待政府及社会各界共同面对和克服。
首先，有别于由无到有、犹如白纸一张、业权全归政府，并且全属空旷平地的人工岛或近岸填海区，北都现有土地有大量山峦、河流、湿地和已发展用地，同时大部分土地已在不同年代纳入不同的分区规划大纲图；当中已批出土地的地契，大部分已注明了其规划用途；部分土地的业权相当分散，并存在不少现有实际用途，与订明的规划或地契用途不相符的情况。如何将有关土地整全、妥善地重新规划，有效、有序地发展或加以保育，比起如何确保填海工程做到又经济、又环保，相信会更具挑战性。
相对于规划用途问题，要妥善处理北都土地上的现有居民、营业者及其他使用者，其难度与挑战可能更为巨大。居民方面有传统的新界原居民乡村、在不同年代兴建的乡村发展区（丁屋/村屋），以及在不同私人或政府土地上违规兴建的寮屋住户。营业者包括各式农户、鱼塘及禽畜农场经营者、不同种类的棕地作业者、一些旧式工业村的租户等。还有不少仍然用于宗祭祀用途的祖堂地、具备历史文化价值的古建筑、大量合法或非法的山坟和龛位，以至一些风水龙脉等。哪些需应当保留及维持现状，哪些应被迁移以至取缔，如何安置、重置及作出合理补偿等，均需要有计划、有策略地小心处理。
此外，整个北都涵盖了10个现存或处于不同发展阶段的新市镇和发展区。已完成发展的有粉岭/上水新市镇、元朗新市镇及天水围新市镇；兴建中或处于后期规划及设计阶段的有洪水桥/厦村新发展区、古洞北/粉岭北新发展区、元朗南发展区和落马洲河套区港深创科园；拟议或前期规划中的有新田/落马洲发展枢纽、文锦渡物流走廊和新界北新市镇。政府有需要因应北都发展策略和深港两地的最新发展，对各个兴建中或规划中的发展区加以扩大和整合，但同时要避免因相关调整而拖慢原定的发展进度。
政府强调会以「基建先行，创造容量」原则来发展北都，先后提出了最少7条新铁路和3组主干道项目。前者包括连接洪水桥与深圳前海的港深西部铁路，贯穿北部纵与横交通的北环线主线、北环线东延线、东铁线北延线和中铁线。
运输基建尚未落成
上述运输基建计划看似相当宏大和完备。问题是该10项基建全部仍处于设计勘测、前期规划，以至非常初步的概念构思阶段，部分甚至连目标动工年份都欠奉。
前述的多个北都新发展区，最快到明年便有首批居民迁入，与各项运输基建出现相当大的时间差。如何避免有关居民变成严重缺乏交通配套与社区设施的「开荒牛」？如何确保新增的人口和产业，不会对现有居民生活及其他土地使用者造成重大影响？除了想办法缩短上述发展时差，一些短中期的纾缓措施也是必须的。
「职住平衡」是北都发展的另一重要理念。整个北都完成发展后，将合共有多达90万个住宅单位，可容纳约250万人口。政府估计区内各类新旧产业可提供约65万个工作机会，有助改变现时有大量北区居民，需要每日长途跋涉往返港九市区上下班，所造成的交通费及时间虚耗、空气污染和碳排放问题等。
职住失衡问题恶化
然而亦有人质疑，多个北都新市镇的房屋发展都是公营为主，新增产业则偏重创新科技和高端物流业，劳动力与职位供求可能出现错配，反而导致「职住失衡」更趋严重。
笔者提出种种局限与挑战，并非要质疑或反对北都发展，而是希望主事官员能够预示和正视有关问题，早作筹谋，正面、积极地应对，携手将北部建设得更快、更好！
2023年5月9日
