写字楼租金回落助提升竞争力
随着香港与内地先后撤销防疫措施，与各地恢复通关，各类商业活动开始复常，估计不少之前因疫情等因素而暂时撤离的外来公司，将陆续回流香港。但有调查报告指出，截至上月香港的写字楼空置率整体为14%，当中中环核心商业区仍约有1成楼面空置，而被形容为写字楼供应「重货区」的九龙东，空置率更达2成以上。
空置率高自然对租金构成压力，有业内人士指出，香港的甲级写字楼租金较疫情前的高峰期回落了2至3成，即使相信现已挨过谷底，但由于未来几年持续有新供应，估计上升幅度亦相当有限。加上早前有多幅大型商业地皮出现「流标」或中标价低于市场预期，导致有市场人士要求政府减慢部分地区的商业用地供应，以至质疑在中部水域人工岛发展另一个核心商业区的需要性。
先谈空置率，有熟悉海外租务市场的业界人士指出，由于招租及翻新装修需时，外国一级国际城市的写字楼空置率一般都介乎5至15%，香港现时的14%仍属可接受水平，反而是过去一段时间，当供应极度紧张、需求持续高企、令租金大幅飙升时的2至3%空置率并非正常。
整体空置率达14%
租金水平方面，不同机构的调查都显示，即使经历了长达3年的黑暴及疫情打击，香港的甲级写字楼租金仍处于全球最高的头三位，与纽约和东京一直「叮当马头」，与区内竞争对手新加坡仍高出超过1倍，不论以甚么标准来衡量都不属偏低。
下一个问题是，特区政府作为最大的土地供应者及租户，是否有责任维持香港的写字楼租金处于高水平呢？相信绝大部分市民及企业的答案都是否定的。
记得90年代初，香港首次有写字楼呎租突破100元大关时，不少专家学者已质疑写字楼租金高昂，供不应求，将削弱香港的整体竞争力，以及对外资公司进驻的吸引力。疫情爆发前，部分中环甲级写字楼租金升至接近200元一呎，即使现已回落了不少，对香港竞争力和吸引力的影响是正面还是负面呢？
事实上，许多本地中小微企经常埋怨香港生意难做，营运成本高企，当中租金往往都是第一位的开支。一些外国、跨国公司即使看好大中华市场及喜欢香港的制度，但仍不愿在香港开设较大的实体办公室，宁愿将区域总部或后勤部门设于其他地区，原因往往也是在香港找不到合适、够大，而租金和营运成本为可接受的地方。
对于有指「在家工作」与「共享办公空间」常态化，会长远减少对办公楼面的需求。其实有部分雇主正是为了减轻租金负担，才逼于无奈实施有关安排。再者，「共享办公」不一定等于整体空间减少，而是可以共享更大、更舒适的办公地方。只有供应充足和租金合理，企业才能提供较宽敞的员工用膳和休息空间、会客室、厕所、以至母乳喂哺室等员工友善设施。
应确保供应充足稳定
故此，要维持香港背靠祖国、联通世界的独特地位和优势，要做到「七一讲话」中的「不断增强发展动能」，政府除了要致力增加房屋用地和单位供应，让市民都有机会「住大啲、住好啲、住平啲」，在规划商业用地及办公室楼面方面，也须确保市场有充足和稳定的供应，让不同行业、规模与档次的企业，都可在合理的租金水平范围内，找到合适的经营和办公地方。
此外，当整体经济或相关的行业、企业前景向好，市场亦应有空间让企业扩充业务和增聘人手，以至鼓励新的参与者进场，这样才能推动经济不断增长，促进企业做大做强。更积极的做法，是主动运用土地规划和配置，来推动不同产业的发展，而不是等个别产业发展到地方不敷应用，租金升至难以负担，政府才被动式、「补镬式」地急忙增加有关土地供应。
因此，商业用地及其他用途土地的供应，均需要有适量的储备。正如笔者多次批评政府的《十年长策》推算方法，只计单位数目，而不理人均居住面积及住屋开支比例，最终导致港人愈住愈细和愈住愈贵，居住环境与生活质素不升反跌。
诚然，政府在规划和发展商业用地时，也应预留一定弹性，避免将具体用途和发展密度等定得太死。例如在大规模的新发展区及填海造地计划中引入「白地/White Land」规划概念，等到时机成熟，看清楚最新的市场需求后，才决定有关用地的最终发展用途，省却中途改划所需的时间、资源和可能引起的争议。
2023年4月17日
