公私营合作善用土地资源
长和早前收购了青衣香港联合船坞，并计划向城规会申请修订分区大纲图，将船坞用地连同其北面的闲置政府土地一并改划，用作大型综合私人住宅及公共房屋发展，预计合共可提供超过1.5万个单位，并设有商场、学校、游艇俱乐部及海滨长廊等社区设施。有关发展模式与规模属近年罕见，引起不少市民和市场人士关注。但其实在回归之前，香港有不少类似的公私营合作和善用私人公用设施用地，改作大型综合住宅发展的成功例子。
有传媒以「黄埔花园2.0」或「太古城2.0」来形容上述申请，皆因两者都是由船坞设施用地改划。其中太古城前身为太古船坞，于70年代至80年代尾分批兴建。首两期主要为住宅发展，合共建成61座提供约1.3万个单位，供超过3万人居住，其后再增建了多幢商厦、酒店和大型商场，成为港岛东区的指标性的中产商住区。该屋苑的另一特色，是在地面和平台花园摆放了多件大型艺术品，在当年以至现时均较为少见。
船坞改为住宅地
位于红磡的黄埔花园前身为黄埔船坞，又称九龙船坞。70年代中开始局部改建作住宅，最初称为黄埔新邨。发展商在80年代中与政府签订换地协议，正式将船坞关闭，扩大了建设规模变成黄埔花园，并特意将屋苑中央的商场建成船形以纪念其起源。最后整个黄埔花园合共建成88座，有超过1万个住宅单位，高峰期有超过4万人居住。
除了船坞设施，香港也有不少大型屋苑是由油库、发电厂、巴士厂等其他私人公共设施用地改建而成。最早期有前身为美孚油库的美孚新邨，早于60年代尾开始建设，其后随着香港首条地下铁路荃湾线的兴建而扩大发展，最终共建成99幢楼宇逾1.3万个单位，供约3.7万人居住。美孚新邨不但是九龙区首个大型中产屋苑，也被视为香港开始进入小康社会的一个标志。
另外两个类似屋苑为蓝田丽港城及鸭脷洲海怡半岛。其中丽港城前身为「亚细亚火油茶果岭油库」，在80年代由油公司与发展商合作兴建，共有8,000多个单位供约2.5万人居住。海怡半岛前身为鸭脷洲发电厂，于80年代尾至90年代初分期落成，共有9800多个单位，可供约3.1万人居住。
值得一提的是，上述5个私人屋苑，有4个（太古、黄埔、美孚及海怡半岛）都成为了其后建成的港铁站的名称，可见其标志性与发展规模。有关发展除了可大量增加房屋供应，亦有助将香港珍贵的土地资源运用合理化和高增值化，将已过时或走下坡的产业和设施淘汰（例如船坞），将已不适宜位处或临近市区的设施、尤其是厌恶性设施（例如油库及发电厂）迁移，对改善社区环境带来重大裨益。
然而，在回归之后，类似的大型私人发展好像突然绝迹，原因之一是由私人拥有、临近市区，并面临淘汰或应迁移的公用设施已买少见少。但今次联合船坞的申请反映，市场上可能还有一些具潜力的「沧海遗珠」。
政府闲置设施用地多
此外，即使合适改划的私人土地已不多，由政府拥有的闲置设施用地则多的是。包括已荒废超过40年，到最近才拿来兴建简约公屋的屯门乐安排前海水化淡厂用地。因使用量偏低，多年前已提出要改划的屯门内河码头。也有一些设施的使用量仍然很高，但因周边的规划和发展已随时间而改变，将有关土地维持原有用途似乎已不太合适，例如笔者多次提议应考虑搬迁的葵青货柜码头和一些监狱设施。
私人大型改划减少的另一主要原因，是政府政策、政治环境和官员心态的转变。特区政府在回归初期，也推出过一些公私营合作发展计划，但每每遭到反对派及一些反对发展的人士，抹黑成「官商勾结」和「利益输送」；再加上部分官员遇难避事、只懂按本子办事、对回归前的「积极不干预政策」抱残守缺或作出错误诠释，令相关部门不甚积极，甚至不敢批准任何可为私营企业带来益处的「多赢」发展计划，久而久之对方自然亦不再热衷于与政府合作，结果导致政府、市场与市民「三输」。
随着香港的选举制度得以完善，有关土地房屋发展的恶意抹黑及阴谋论减少，笔者期望相关政府政策和官员心态可重回正轨，更加积极、主动地扮演市场「促进者」与「促成者」的角色，贯彻落实「七一讲话」中的「把有为政府结合高效市场」，以达致「切实排解民生忧难」和「不断增强发展动能」的目标！
2023年3月27日
