政府「低沽」洗衣街地王之我见
前身为水务署及食环署用地的旺角洗衣街商业「地王」，早前经过公开招标以47.3亿售出，不但较3年前的市场最高估值220多亿「大跌」80%，与招标期间坊间的「估价下限」亦低了超过一成，引起了市场热议。
招标结果公布后，有部分社会人士和市场参与者，质疑政府是「贱卖土地」、以至想「推冧个市」，担心会令库房财赤加剧和市场供应过剩，部分人认为当局应减少和减慢推出商业用地。政府则重申只是「随行就市」，强调卖地计划除了考虑市场情况，更重要是考虑政策需要和香港的长远发展利益。
事实上，早前有多幅来自政府、市建局和港铁公司的商业及住宅地皮先后流标，当时亦有部分人、甚至是同一批人批评有关方面的估价滞后于市场、刻意「托市」，以至为求增加收入而实行「高地价政策」。各界的评论当然可随客观条件改变而有所不同，但不应完全前后矛盾及持双重标准。
有关部门「按本子办事」欠积极
再者，47.3亿、平均每呎约3100元的地价是否属于「贱卖」，不同人在不同时期也会有不同的看法。笔者从事土地及物业发展工作40余年，先后于政府部门、不同私人发展商及相关公营机构任职，深明市场有起有落，楼价与地价可以「高处未算高」、「低处亦未算低」的道理。
只要资讯透明，制度公平，经过公开拍卖或招标后得出的成交价便是「市价」，即「市场接受的价值」，硬要拿来与一段时间之前的估值高位或低位作对比，除了反映市场变化之外，其实质意义与作用都不大。
不过，对于政府处理出售该幅洗衣街用地的手法，笔者过去亦曾作出不少批评。首先是处理时间过长，好好的一幅市区「地王」，在相关部门迁离、丢空了逾10年后才推出市场。且不谈若能早几年出售是否可增加库房收入，单从善用土地的角度，让市场适时取得所需用地进行各类发展，让区内居民尽快享用到相关公共设施的结果观之，有关部门予人感觉是「按本子办事」，欠缺积极性，表现都是不及格。
此外，不少市场分析都指出，洗衣街地皮的成交价「偏低」，除了因为市况外，卖地条款「魔鬼在细节」也是重要因素。当中包括中标发展商须代政府兴建公共交通交汇处、跨境巴士车站、公众停车场、多条行人天桥，还有社区会堂和公厕等大量公共设施，又要保留3棵大榕树、与邻近建筑物保持相当间距等，都增加了设计与建造的难度和成本。
「地王」成交价偏低有因
尤其是有关设施涉及多个不同政府部门，相关的审批及验收工作，往往令发展商难以掌握项目的施工进度和启用时间，未来的人流管理和维修保养工作也更考功夫。整体市况和项目本身的不明朗因素众多，涉及银码又庞大，均影响了竞投气氛和出价。
事实上，除了洗衣街用地，之前多幅已流标或被指以「超低价」中标的商业及住宅地皮，也或多或少存在类似问题，例如要代为兴建一些大型公共设施、地皮发展存在不少限制、地盘周边土地和配套设施的发展存在不确定性等。当风险和不确定性因素增加，未来市况亦不甚明朗，发展商出价自然会较为审慎保守，部分甚至选择放弃竞投，宁愿集中精力和资金，发展一些较简单及「可控性」较高的项目。
对于不同类型的公私营合作、政府借助市场力量来加快各类发展和建设，笔者一向是支持的，但相关部门和官员必须更加主动、积极地扮演好「促进者」的角色，致力简化相关卖地条款，减少不确定因素及加快审批工作，以及加强跨部门的沟通协调，真正做到「将有为政府与高效市场更好结合」，而不是反过来阻慢了项目的发展，拖住了市场的后腿！
2023年1月13日
