预算案土地房屋及楼市措施
财政司司长陈茂波上周发表2023/24年度财政预算案，不少物业业主、准买家及市场人士，最关注财爷会否为楼市「减辣」以至「撤辣」，但其实今份预算案还有许多土地房屋及与楼市相关的政策措施，值得大家细阅。
首先在「创造容量」章节，预算案强调「北部都会区」是香港未来发展的新引擎，继早前已成立的「北部都会区督导委员会」和「北部都会区咨询委员会」（笔者也是委员之一），政府亦正筹备成立「北部都会区统筹办事处」，以加强和加快推展相关工作。除了已动工的古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南大型新发展区和落马洲河套区创科园，政府亦会同步启动「新田科技城」的规划和咨询工作，以提供更多房屋、创科及有助其他产业发展的用地。
楼市已显著复苏
近期有声音指出，随着人口减少，财赤严重，以及已有北都发展，是否仍有必要和有足够的财力继续推展「中部水域人工岛」计划。预算案重申该计划能为香港发展扩容增量，在敲定更详细的规划设计概念后，政府会为人工岛项目研究合适的财务安排、审视各个融资选项及其经济效益，和社会一起探讨最合适的方案。
与此同时，预算案亦建议成立「基础建设债券计划」，让政府可以更好管理北都、人工岛及「三铁三路」等大型基建的现金流需要。当中会研究让公众有机会参与认购，以提高市民对香港发展的「参与感」和「获得感」。
短中期的土地供应方面，政府计划于2023/24年度出售12幅住宅用地，加上港铁、市建区及私人发展与重建项目，预计可兴建约2万个单位，较《长远房屋策略》推算高出60%，商业与工业用地亦各有3幅。未来5年，政府预计会透过卖地计划及港铁项目，向市场提供可兴建不少于7.2万个私楼单位的土地，较上个5年期增加接近1倍，而有关数字还未计及市建局和私人发展项目。
早前接连有住宅及商业用地流标，有人质疑政府是否需要减少卖地，以及有关卖地计划最终能否实现。首先，随着疫情过去，社会复常，本地经济和楼市近月已显著复苏回稳，加上政府推出多项措施向全球「抢企业、抢人才」，又在预算案宣布重推「资本投资者入境计划」（即投资移民）等，都会进一步增加对住宅、零售及写字楼物业的需求。
政府须坚守主导土地政策
再者，过去十多年香港楼价急升，各类产业用地亦供不应求，原因之一是政府在金融风暴后取消定期卖地，改行勾地表政策，将土地供应主导权拱手让予私人市场和发展商。政府不能重蹈覆辙，必须坚守土地政策上的行政主导。
事实上，近年出现流标或以低价中标的土地，除了因为市况，也往往涉及其他不同因素。例如是发展规限过多、土质及周边发展存在不明朗情况、卖地条款要求中标者代政府兴建大量非住宅设施等，都影响了发展商的出价和竞投意欲。政府应将有关的条款、因素及审批程序尽量简化和明朗化，更有效地将有为政府与高效市场结合起来。
让市民住好啲
房屋供应方面，政府已觅得足够兴建约36万个公营房屋单位的土地，较《长策》推算的10年需求「超标」约20%，中短期方面亦有「简约公屋」及其他过渡性房屋项目补足。私营房屋方面，预计未来5年平均每年有逾1.9万个单位落成，一改近年「重公轻私」的房屋政策。
随着整体供应增加，笔者希望政府同时改变现时「重量不重质」及「重出租、轻出售」的做法，不再单纯追求增加单位数目和偏重加建出租公屋，目标是让不同阶层的市民都能够「住大啲、住松啲、住好啲」。当局应检讨公私营房屋的政策，推出更多适合中等收入家庭的出售资助房屋项目，以及制订长远「人均居住面积」和「住屋开支比例」指标等。
最后再谈谈俗称「辣招」的住宅物业需求管理措施。财爷在宣读预算案时两度强调「辣招维持不变」，但又透过调整从价印花税税阶降低中小型物业的交易成本，令部分人感到失望和有点混淆。财爷解释，不论看楼价、负资产或断供比率等数据，现时仍未到「撤辣」的时机，但政府同时希望减轻一般家庭首次置业的负担。
笔者认为，随着加息周期有望见顶，当局应适时检视各类物业的按揭成数限制。除了进一步便利市民「上车」，亦要顾及有意换楼人士的需要，让他们有机会改善居住空间「住好啲」，促进置业阶梯的向上流动。
2023年2月27日
