落实土地业权条例 明确买卖双方权益
不说不知，香港有一条法例，经立法会三读通过后长达18年仍未实施，这就是与本地物业交易市场息息相关的《土地业权条例》。
对土地及物业买卖有认识的人士都知道，买卖、交易都要进行俗称「查契」的程序。即是买卖双方（一般是透过律师处理）须查核清楚物业的地契和之前每次转手的交易纪录，以确保卖方真正拥有有关土地或物业的业权，以及没有财产留置权等问题。若当中存在不清晰之处或遗失了部分涉及业权的文件，即使交易合约已签署，以及在土地注册处完成注册程序，仍有可能出现「踢契」等法律争拗。最坏情况会导致有关交易无效，买家即使已按照买卖合约付款，亦无法取得相关土地或物业的清晰业权。
为了减少物业买卖的不确定性，以及减省用于「查契」的时间和律师费用，多个普通法司法区都已在不同时期修例，改行「土地业权注册制度」。即是物业的业权一经有关当局依法注册，便完全归由已注册的业主或新买家所有。之后的买卖各方只须查阅注册当局的纪录，便能确认物业的业权拥有人和进行交易，毋须再进行繁复的「查契」程序，大大降低相关开支和出现「踢契」的风险。
法律改革委员会早于回归初期研究有关问题，并建议香港也改行业权注册制度。特区政府在2002年向立法会提出《土地业权条例草案》，并于2004年通过成为法例。但适逢香港当时遇上沙士疫情，楼价跌至谷底，负资产个案激增，有不少「踢契」诉讼正在进行，估计不少地产及法律业界都不希望在如此市况下改制。加上要妥善处理实施新制的不少技术问题，其他司法区之后又出现了一些新情况和法律改革，导致条例的实施计划一拖再拖。
经过18年时间，政府最近终于决定落实《土地业权条例》的实施，并因应时代变迁及持份者的意见，对条例内容作出多项修订，以理顺执行的操作，冀能取得大部分社会人士的支持。
当中最大的改动在于条例的适用范围。在20年前立法会首次审议有关草案时，当局曾考虑以「一夜转制」的方式，将全港所有土地和物业，在条例实施当日一次过改行业权注册制度。但由于有关改动牵连太广，影响大量业主的权益和可能产生的其他不少法律问题，经过多轮的咨询和检讨，当局最新建议改行「新土地先行」的方案。
所谓的「新土地」，即是指在条例生效后，政府经拍卖、招标、私人协约、或以换地方式批出的土地及其上盖物业，其买卖和交易才需要改行新制。此举变相将所有现时已由私人拥有的土地和物业，都暂时剔出条例的适用范围，继续沿用现行的「查契」制度。
笔者理解政府采取这种「先易后难」方式推展新制度的考虑和难处，尤其现时又正值经济不景，楼市回落，进行大幅改革的阻力将相当大。但笔者同时认为，政府不能永远「遇难避事」，应尽早寻找办法，解决如何全面实施业权注册制度，不要以为将问题扫进地毡底就等于解决。
除了业权问题，不少新界土地还因种种历史原因，而存在地界不清的问题。有些土地有业权，有地段，但实际上却找不到该幅土地，或是地块的实际面积和界线，与相关的文书和官方纪录相差甚远。这些问题都难以在一夜之间解决，但没理由用了足足18年时间，都找不到解决问题的方法和时间表。
此外，香港寸金尺土，土地与物业交易动辄涉及数百万、数千万，甚至上亿元款项，滋生一定的诈骗犯罪诱因。近年就爆出过多宗有不法之徒，涉嫌串通相关业界人士，假冒真正业主将物业出售图利的案件。新制度将令到有关被诈骗的苦主，更难追回被盗取的物业业权。
针对有关问题，当局将于《土地业权条例》之下设立弥偿基金，对证实因欺诈而导致业权注册有误的原业主作出补偿。笔者认为更重要是做好相关宣传教育工作，提供简易和可信的查核及查询制度，并善用新科技及重用相关专业人士，让所有新旧物业的业主都能够感到安心，毋须担心自己的物业资产会突然被人非法转售，血本无归。
2022年12月12日
