日汇24年新低 买日本楼「一箭四雕」？
日圆近月跌至24年来的低位，兑港元更一度逼近5.6算。当年黎耀祥在剧集中饰演的「柴九哥」有一句对白：「人生有几多个十年！」，而人生路上的投资时机就更短！因为大部份人，真正有能力去投资和贷款的阶段大概就只有20至30年时间。现时日圆汇价跌至24年低位，是投资日本物业的一个可遇不可求的黄金时机！
随着日本政府宣布开关之后，我身边不乏亲友已相继到日本旅游，趁日圆低水进行「报复式消费」，看到他们的照片也能受到当中的快乐！虽然去日本旅行就没有我的份，不过我们整个团队在近几个月一直密锣紧鼓，务求让我们的客户可以好好把握日圆低水的黄金时机去入手日本物业，进一步扩阔自己的投资版图。
认识我的朋友都知，我从事海外物业投资多年，除了英国之外，我最钟情的国家就是日本。近几个月，身为新加坡人的我便以日本开发商之名，三度返到新加坡举办日本物业展销会及讲座，且反应一次比一次好，著实令我有种衣锦还乡的感觉。这几场展销会，让我深深感受到新加坡投资者对日本物业的需求。无他的，除了因为日圆汇价创新低，现于日本买楼可说是变相「8折」之外，相比起新加坡全新落成的物业大概只有约2厘租金回报，在日本你可享有稳定的5厘租金回报，投资者自然识得拣。而且，日本楼价亦远较新加坡或香港相宜，在东京及大阪这些一线城市，购买整栋物业（en-bloc）的入场价可低至750万港币起。在这三个强大诱因之下，现时投资日本物业就是我经常说的「一箭三雕」。
而对于很多香港朋友来说，投资日本物业还有第四大诱因，就是要移居到当地并取得「永住权」。不过令我出奇的是，原来香港人对于能否移居日本仍然存在很多误解，大家对于「日本经营管理签证」的认知相对陌生。的确，根据日本现行的「经营管理签证」要求，购入住宅单位并不可以直接申请居留签证；然而，假若买家购入物业而产生租金收入，则符合申请资格，可立即享有日本社会福利，包括教育、医疗、健康保险等，长远更可申请入籍日本，获得永久居住权。
事实上，申请投资移民日本的成功案例有很多。我有位客户于去年查询投资移民日本的方案，我介绍他以1亿日圆（折合大约600万港币）买入大阪三个一房单位以民宿出租，以回报5厘计算，年收入超过600万日圆（折合大约35万港币），超额符合申请签证要求（个人收入最低门槛为400万日圆）。这位客户营运民宿至今已有一年，并成功取得日本经营管理签证。只要收入保持稳定，在日本无不良记录，续签不成问题。最近他更开始申请家族签证，准备与家人在日本建立属于自己的「第二个家」，真真正正做到「一箭四雕」！
大阪是日本唯一可以全年经营民宿的特区，而且近年的楼价增幅更跑赢东京，对于有意以民宿放租的投资者来说，大阪绝对是不二之选。除了大家最爱的浪速区，即难波、心斋桥一带之外，今次我想为大家介绍大阪西区的千代崎。大阪西区是传统住宅区，同时是热门的旅客观光点，静中带旺。在千代崎，最著名的景点当然是大阪巨蛋，区内有大型商场Aeon、Foleo、Super Viva Home等，生活配套齐备。全新项目The Peak Chiyozaki ~ Osaka Dome正正位于大阪巨蛋旁，尽享生活之便。由楼盘步行3分钟即到达地铁站，转线到心斋桥和难波只需5分钟，到梅田约16分钟，到梦洲约30分钟，前往关西国际机埸只需47分钟，交通方便。楼价方面，1房实呎291只售180余万港币起。现时买家更可选择连2年租约购入，净租金回报可达5%。最后提提大家，这个项目在新加坡已经售出超过50%单位，现即将在香港推出第二期的单位，有兴趣的朋友请不要错过！
2022年8月18日
