加强促进者角色 政府不能空谈
立法会工务小组委员会上周审议「旺角洗衣街社区会堂」项目，工程造价相对并不算高（预算为8400万元），但却引起笔者与多位议员的关注和批评。首先该幅前身由水务署及食环署使用的政府土地，丢空了足足10年时间，当局才能敲定如何发展及开始向立法会申请拨款。即使往后一切顺利，拟建的社区会堂预计亦要去到约2028年才可落成启用，与新一届政府提倡的提速、提效目标背道而驰。
即使既往不咎，只向前看，根据政府在现阶段提供的资料，有关项目及其所在用地的发展计划，仍有不少不确定和惹人质疑之处。
整幅土地面积达1.15公顷，位处旺角洗衣街与亚皆老街交界，旁边就是东铁线旺角东站，与荃湾线旺角站亦相距不远，实属难得的市区靓地。而政府已将地皮放入2022/23年度的卖地表作商业发展用途，并透过卖地条款，要求中标发展商在商业项目内代为兴建有关社区会堂，在建成后再向其支付所需建造费用，做法本身并无不妥，过往亦有不少类似例子。
然而，对于今次拟建的社区会堂的占地、位置及设计，能否透过今次发展增强区内道路、车站及行人设施的连系性和畅达性，以及如何处理用地内的廿多棵树木（包括1棵古树名木及2棵具特别价值树木），哪些必须保留及如何加以善用，减少对项目发展的影响等，当局未有提供较详细的规划及设计研究和较清晰的指引。有关情况不但妨碍议员对建议的有效审议，同时亦可能对卖地价格和发展速度造成负面影响。
近期有多幅官地的售价远低于市场预期，甚至出现流标，除了因为最近的经济与楼市状况欠佳，部分用地存在较多额外要求及不明朗因素可能也是原因之一。相对于由港铁或市建局招标的发展项目，有关机构事前已就拟议发展做了不少研究和规划工作，明确当中的技术问题和发展限制，甚或提供了初步的设计和解决方案，减少入标者对发展项目的疑惑和风险，令有意参与的发展商更具信心，达致多赢局面。
洗衣街项目已经过长达10年的酝酿，相关政府部门的专业人士，理应有足够时间预早做好有关规划、研究和可行性的设计，减少审批不确定的因素，从而提高招标的吸引力和售价，后者对当前面临严重财赤的特区库房尤其重要。
即使用地成功出售，若当局对拟建社区会堂的设计要求欠缺清晰，在审批或验收时才表达不满及提出要求，不单会影响相关社区服务的提供、可能导致造价超支，更甚是会拖慢整个商业项目、整幅市区地王的发展，造成三输局面。
除了社区会堂，政府近年还会在一些项目的卖地条款，要求中标者代为兴建海滨长廊、行人天桥、公园、幼稚园、安老院和地区康健中心等等。原意是希望善用有限的土地资源（尤其是旧区），来提供更优质、更多元化的公共设施，以及借助市场力量加快其建设速度，但往往却导致部分相关项目出现延误、争拗，以至疑似「货不对版」的指控，主要原因之一就是前期工作做得不足，欠缺规划和设计的可行性考虑。
有人或会质疑，上述情况乃发展商故意「叹慢板」或「将货就价」所致，但试问有哪个发展商在成功投得土地后，会不想将项目建设得更快、更好呢？不少业界人士反映，类似延误或「走样」问题，很多时候是源于相关部门审批缓慢及指示不清，只顾担当「监管者」，而忘却扮演好「促进者」的角色。尤其在涉及跨局、跨部门的发展项目，各方缺乏协调，互相推庄卸责的情况时有发生，令社会、发展商及相关专业人士成为受害者。
鉴于洗衣街项目已拖延了太长时间，笔者无意再反对或阻慢其发展，仅希望当局提供更多相关资料，以及在其他公私营合作项目中，充分善用和发挥政府内外的专业人士，透过做好前期研究和规划，减少不明朗因素和不清晰的要求，促使发展加快，质量提升，真正落实「七一讲话」中的「有为政府结合高效市场」。
2022年11月15日
