郑伟舜 - 「带押过户」有助二手交易｜环球楼市观望

郑伟舜

2022-09-26 00:00 HKT

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人民银行广州分行近期向辖内银行机构发布《关于鼓励推广二手房「带押过户」模式有关事宜的通知》，这有助于业主免去提前还贷，以注销抵押登记的「过桥」环节，实现贷款资金到帐与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。推广二手房「带押过户」模式，这有助加快盘活二手房交易的同时，间接加速资金流转，形成一手和二手之间的相互流转，打通上下游对居住的需求。

首先我们要先了解何为二手房「带押过户」？简单来说，有按揭贷款的二手房在交易时，不用出售房屋的一方先还清原有贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。其核心是免去了提前还贷，以注销抵押登记的环节，实现贷款资金到帐与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

这样最直接的好处是免除了赎楼担保的费用（因原业主未能用自有资金偿还原有贷款，而需要向担保公司短期贷款偿还原有贷款），且大大简化交易流程，降低信用资讯调查的成本、缩短交易的周期，促进换楼的需求。原有的风险就出现在「卖方结清原贷款，办理抵押注销」的环节上。大部份情况下，这些钱都要求准买家先出，或者卖家找担保公司借资赎楼。

若是买家先行垫款，卖家万一违约，那就可能出现楼财两失的严重情况。若是卖家找资金过桥，万一买家贷款不能及时到位，这利息、担保费都得从卖家一直承担，尤其2020至2021年时，银行放款比预期中落差太大，而导致下手买家放款延误而出现时间风险。而「带押过户」，便省去了这个环节，贷款资金到帐与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。根据目前市场普遍执行按照欠款金额的2%来计算赎楼成本，欠款100万元就能省下约2万元，欠款300万元就能省下约6万元，欠款500万元就能省下约10万元。这样无论在交易时间、交易成本及交易风险，都大大缩短和降低。
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