郑伟舜 - 购买力下降累内房市场受压｜环球楼市观望

郑伟舜

2022-09-19 00:00 HKT

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前周提到三个原因令内房市场大幅放缓，30大重点城市成交量如此，普通三四线城市就更加不好了，楼市继续寻底依然是全国楼市的大方向。表面上看，导火线应该是去年的信贷收紧，但实际上有三个问题是不能忽略的。第一，购买力下降。第二，供大于求。第三，人口转向。

购买力下降方面，在现时国际环境十分复杂、冲突四起及内地疫情仍然爆发的情况下，整体经济、收入、就业不确定性加剧，市场购买力下降，现在各方面只深信一动不如一静，市场观望情绪十分浓厚。从央行和部份商业银行披露的数据来看，现在买公楼的人愈来愈少，提前还贷的人反倒愈来愈多。不敢贷款，是购买力下降的直接表现。

市场供大于求方面，根据克而瑞披露的数据来看，现在二三线城市整体去化周期都在2年以上，个别三四线城市的去化周期超过10年。一线城市的整体去化周期也在一年半以上。此外，根据贝壳研究院披露的数据来看，中内地地目前的空置率为12.1%，位居世界第二。此外，贝壳研究院仅根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标，计算出的28个主要城市空置率，其中19个城市超过了10%的安全线，其中6个城市空置率超过了15%。如果把未卖出去的现楼也计算在内，各城市真实的空置率会远高于上述的数据。

人口转向方面，官方在8月份发布的《谱写新时代人口工作新篇章》文章中，已经明确表示，「十四五」期间将进入负增长阶段。事实上，去年全国人口数据，已经有了明显的转向讯号。我此前梳理的内地31个省市自治区常住人口变化数据显示，31个省市自治区中，已经有16个省市自治区常住人口负增长，1个持平。这意味着，当下超过一半省市自治区的人口已经转向。购买力下降，是楼市持续下探的直接因素，而供应大于需求和人口转向，将会成为影响中国楼市未来的长期因素。
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